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抵押贷款市场正在倒退。 最大的问题是，究竟去哪里？ 最近几个月的平均新增抵押贷款总额与 2020 年底和 2021 年初的水平相似，但下降势头一直在增强，市场可能会继续倒退，并以可怕的速度。 2022 年将被铭记为抵押贷款创纪录的一年，同时也是严重危机的一年。 我们可以清楚地看到危机从哪里开始，但不知道它会在哪里结束。
利率上升对住宅房地产市场产生了直接影响，因此对抵押贷款也产生了影响，如果我们回顾过去几个月，就会发现一些重大变化。
1. 一年分为两半
去年伊始，新增抵押贷款月度大幅增长。 2022 年第一季度新增抵押贷款总额比 2021 年第一季度高出 55%。
但去年4月，以色列央行开始加息，事态逐渐平息。 直到 6 月，每月新增抵押贷款继续高于 2021 年同期，但此后开始下降。从 7 月开始，月度总量低于 2021 年同期，除了 9 月，但这只是因为 2021 年那个月是犹太节日。 到年底，跌幅达到40%。
由于抵押贷款数据先于房地产市场的所有其他数据，我们仍然没有关于上个月交易数量的信息，但来自现场的报告表明，与 2021 年相比，该数字继续大幅下降，因此抵押贷款可能已经相应地下降。
到什么程度？ 如前所述，就抵押贷款而言，我们已经回到了 2020 年底和 2021 年初，但就交易数量而言，我们处于更像 2018 年的时期。造成差距的原因是目前平均抵押贷款比 2020 年高出近 40% 2018 年的平均抵押贷款。这是仍将房价保持在高位的最重要因素之一。
2. 尽管有利率，人们仍在购买更贵的房子
是否可以绘制抵押贷款借款人的经济概况？ 以色列银行的数据对此提供了思考的依据。 让我们从 80% 的市场开始，该市场由自由市场上的购房者组成，而不是为了投资，也就是说，年轻夫妇和搬家的买家。
上个月平均抵押贷款为 948,000 新谢克尔，比 2022 年 7 月的峰值低 12%，是 2021 年 5 月以来的最低数字。投资买家平均抵押贷款为 920,000 新谢克尔，远低于去年。
人们可能会认为，当抵押贷款较低时，这表明人们正在购买更便宜的房屋并且还款额较低，但事实并非如此。 到 2022 年底，300 万新谢克尔及以上的购房者比例达到抵押贷款借款人总数的 30%。 一年前，这一比例为 25%。 此外，抵押贷款还款占家庭总收入的比例在 2022 年 12 月达到 29.1%。2021 年 12 月，该数字为 26.6%。
从中可以学到几件事。 首先，利率上升使得抵押贷款还款率如此之高，以至于即使购房者借贷减少，他们的还款额仍高于过去。 47% 的抵押贷款借款人的还款额超过了他们月收入的 30%。 这比 2021 年 12 月的比例高得多，当时仅为 37%。 更高的利率和更高的价格都对这一增长做出了贡献。
另一方面，与豪宅买家相比，廉价房买家放弃抵押贷款市场的程度更大。 最先退出市场的是那些社会经济地位低下的人； 仍在市场上的中产阶级买家正在购买价格较高的房屋，接受较低的抵押贷款，并且可能从其他来源支付更多的股权，但抵押贷款对他们来说仍然是比过去更大的负担。
3.“买家价格”买家正在接受更高的抵押贷款
补贴“买家价格”、“减价房”和“折扣房”中的房屋购买者是例外的，因为他们购买的房屋是在市场上任意出售的项目中出售的。 这些项目的价格保持固定（指数挂钩除外），因此抵押贷款水平非常依赖于项目，完全不依赖于自由市场的价格变化。
在正常情况下，可能预计更高的利率也会减少这些买家的抵押贷款，但情况恰恰相反：在 2022 年下半年，这些买家大幅提高了他们的抵押贷款。购买他们赢得购买权的房屋。 2022 年平均抵押贷款规模增长 40%，最后一个季度超过 100 万新谢克尔。
原因在于买家价格计划中现在提供的折扣。 由于 2021 年和 2022 年自由市场价格大幅上涨，现在许多地方的价格已超过 500,000 新谢克尔。 许多人觉得这个提议太好了，不能放弃，因此选择承担沉重的抵押贷款和财务风险，以获得打折的公寓。
由 Globes 出版，以色列商业新闻 – en.globes.co.il – 2023 年 1 月 26 日。
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