关注股息贵族：Essex Property Trust

Quinn Mohammed 于 2023 年 2 月 6 日更新

在股息股票方面，埃塞克斯财产信托 (ESS) 不一定是家喻户晓的名字，但房地产投资信托 (REIT) 在过去二十年中取得了令人瞩目的增长。 自 1994 年首次公开募股以来，该信托基金股价飙升，股息迅速增加。

2022 年标志着 Essex 连续第 28 年增加股息支付，使其成为享有声望的股息贵族中相对较新的成员，该股是标准普尔 500 指数成份股，至少连续 25 年增加股息。

该名单现在多达 68 家公司已向投资者证明他们可以在任何经济环境下支付 – 并增加 – 股息。 这种特征对于 REITs 来说是不寻常的，因此 Essex 已经脱颖而出。

您可以通过单击以下链接下载所有 68 家股息贵族的 Excel 电子表格，包括重要的财务指标，例如市盈率和股息收益率：

埃塞克斯在 2020 年冠状病毒大流行期间面临一些不利因素，但该公司已经在持续复苏方面取得了长足进步。 该股票的收益率为 3.8%，在其核心市场处于领先地位，未来还有很长的增长空间。

商业概览

Essex 是一家房地产投资信托基金 (REIT)。 它始于 1971 年，当时是一家小型房地产公司，最终于 1994 年上市。当时，Essex 已经发展成为拥有 16 个多户型社区的完全集成的房地产投资信托基金，收购、开发、再开发和管理位于供应受限的多户型公寓社区市场。

如今，埃塞克斯集中在美国西海岸，包括西雅图和旧金山等城市。

资料来源：投资者介绍

2022 年 10 月 26 日，Essex 公布了第三季度业绩。 每股摊薄后核心 FFO 增长 18.3% 至 3.69 美元。 同物业总收入同比增长 12.7%，同物业净营业收入同比增长 16.7%。

Essex 将其 2022 年核心 FFO 每股指引更新为 14.42 美元至 14.52 美元，我们估计该公司全年每股收益约为 14.48 美元。

增长前景

我们预计 Essex 未来五年的每股 FFO 年增长率为 5.3%。 Essex 已经达到了在其所在市场中扮演巨大角色的地步，因此增长可能更难实现。

然而，我们看到一些催化剂随着时间的推移推动 FFO 进一步改善。

资料来源：投资者介绍

由于有利的长期租赁前景，埃塞克斯专注于西海岸的市场。 该地区具有非常高的经济生产力和强劲的就业增长率，这两者都推动了对住房供应的需求。 此外，这些市场上的独户住宅非常昂贵，这使得租房更具吸引力。

这些市场对出租单位的需求强劲，但由于未开发的土地有限，而且建设时间长且成本高，新供应也有限。

埃塞克斯存在于两个长期存在住房短缺问题的市场，随着时间的推移，这会推动对其出租单元的需求。 我们认为这种顺风将是温和但稳定的，通过更高的同财产收入和 NOI 增长增加信托在未来几年的每股 FFO。

此外，埃塞克斯从不害怕收购或投资于未来的增长。 埃塞克斯拥有以多种方式投资房地产的历史，但也投资于债券和优先股等金融工具。 随着时间的推移，Essex 以其认为合适的方式投资其资本，无论采用何种方法。 我们认为这为埃塞克斯的长期发展奠定了良好的基础，因为它在过去 29 年中取得了稳固的成果。

竞争优势与衰退表现

鉴于如此多的竞争对手采用基本相同的商业模式，REIT 很难获得竞争优势。 然而，与其他公寓REITs不同，Essex具有规模和规模，并且拥有一支非常擅长通过各种方式为股东创造价值的管理团队。

该公司还拥有强大的财务状况，使其比财务状况可能更差的同行更具竞争优势。 Essex 拥有标准普尔 (Standard & Poor’s) 稳固的 BBB+ 信用评级，目前的利息覆盖率为 567%，与其 150% 或更高的债务契约要求相比，这提供了非常大的利润率。

调整后 EBITDA 的净债务约为 5.8 倍，自 2020 年以来一直在下降。与许多房地产企业一样，Essex Property Trust 使用大量但合理的杠杆，并保持相对安全的资产负债表。 其加权平均利率低于 3.2%，相当低，反映了该信托强大的信用指标。

有趣的是，埃塞克斯在大萧条期间和之后表现非常出色：

• 2007 年每股 FFO：5.57 美元
• 2008 年每股 FFO：6.14 美元
• 2009 年每股 FFO：6.74 美元
• 2010 年每股 FFO：5.02 美元

这说明了它所在市场的弹性，因为 2020 年和 2021 年是过去十年中仅有的每股 FFO 下降的年份。 我们认为这种经济衰退的韧性非常有利，并增加了股票的吸引力。

估值和预期回报

大约在 2022 年 FFO 每股指引的中点（每股 14.48 美元），Essex 的交易价格是 15.9 的倍数。 我们认为公允价值为每股 FFO 的 18 倍，这为年度总回报带来了 2.5% 的潜在顺风。 因此，埃塞克斯目前被低估。

如果我们结合有利的估值、当前 3.8% 的股息收益率和 5.3% 的预测 FFO 每股增长，我们预计年度股东总回报率为 11.1%。

资料来源：投资者介绍

Essex 已连续 28 年支付越来越多的股息。 据该公司称，自首次公开募股以来，它已累计将股息提高了 427%。

出于显而易见的原因，股息增长投资者可能会发现这是一种有吸引力的品质，我们预计 Essex 在可预见的未来每年都会继续提高派息率。

不幸的是，仅凭这一点还不足以构成买入建议，因为我们对估值持谨慎态度。

最后的想法

自 25 年前上市并开始支付股息以来，Essex 无疑是一家世界级的房地产投资信托基金。 该信托拥有有利的长期人口统计数据，并且管理团队热衷于释放股东价值。 我们认为 Essex 将产生适度的长期增长，并继续每年增加股息。

此外，我们认为股价被低估，这意味着该股的总回报率预计将非常出色。 该股票对寻求股息安全和随着时间的推移股息稳定增长的投资者很有吸引力。

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