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Lana2011/iStock 来自 Getty Images
BRT 公寓 (纽约证券交易所代码：BRT) 正在建设一个有吸引力的多户住宅组合，主要集中在阳光带各州。 总部位于纽约的 Great Neck 内部管理的房地产投资信托最近宣布派发每股 0.25 美元的季度现金股息 分享，与其之前的支出一致，收益率为 4.7%。 在房地产投资信托基金越来越成为战场股票的时代，这种收益率构成了我投资的基础，以及多户资产类别的内在安全性。 房地产投资信托基金投资者现在必须应对大流行后的世界，该世界的定义是办公室房地产投资信托基金因在家工作而中断，购物中心房地产投资信托基金与电子商务分离，以及联邦基金利率历史性上升对高杠杆抵押贷款房地产投资信托基金的干扰。
BRT 的季度现金股息支付在过去几年中以令人难以置信的健康速度增长。 REIT的三年期 股息复合年增长率为 5.27%，远远领先于其行业的中位数增长。 由于股市对通货膨胀率上升导致联邦基金利率上升的担忧，近几个月收益率也有所上涨。 我相信这为建立一个职位提供了机会，即使多户家庭将在 2023 年遇到一些不利因素。
AFFO 随着综合多户家庭投资组合的扩大而增长
BRT 报告其 2022 财年第三季度的租金和其他收入为 2170 万美元，比去年同期增加 1400 万美元，因为 REIT 开始整合其收购合作伙伴的合资企业的物业经营业绩。 REIT 的资产负债表完全由固定利率抵押贷款组成，直到 2025 年才到期。这为当前的利率上升环境提供了宝贵的对冲，并起到了保护净收入的作用，因为其他资产类别中的 REIT 同行平价支出以应对其总杠杆收益率的压缩。 BRT 的管理层在财报电话会议上表示乐观，并称这为他们提供了应对日益不确定的宏观经济背景的基础。
归属于股东的净收入为 706 万美元，约合每股 0.37 美元。 虽然这比去年同期的 2811 万美元或每股 1.54 美元有所下降，但该公司将受益于出售未合并财产的更大收益。 核心 AFFO 收入为 717 万美元，或每股 0.38 美元，比去年同期增长 26.7%。 REIT 投资组合的更高营业利润率及其在合作伙伴收购的 14 处房产中的所有权增加推动了本季度的大部分增长。
截至本季度末，该房地产投资信托基金的全资投资组合包括 21 个多户住宅物业，共 5,420 个单元。 BRT 还通过未合并的实体拥有另外八处房产的权益，共计 2,781 个单元。 平均入住率为 96.2%，与去年同期相比基本没有变化，平均月租金同比增长 13%，达到每月 1,301 美元。 BRT 实现了新租约 16.1% 的利差和 10.8% 的续约利差，租金需求强劲，经济仍然富有弹性，继续推动租赁利差的健康增长。
4.7% 的长期收益率
AFFO 为 0.38 美元，涵盖了每月股息，FFO 也重复了这一点，每股 0.29 美元。 至关重要的是，由于租赁利差保持两位数的增长，并且美国经济预计在 2023 年实际增长至少 1.4%，而通胀在年底回落至美联储 2% 的目标，因此 REIT 的股息看起来很安全的一年。 这为今年的股息表现奠定了背景。
熊市当然会强调房地产投资信托基金股息的强劲历史增长，就像其他房地产投资信托基金一样，受到先前低利率环境的积极影响。 此外，虽然 BRT 当前的抵押贷款债务是固定的，但它必须为任何新的收购承担新的更高利率的融资。 因此，租赁利差将不得不推高以适应增加的融资成本基础。 如果对今年经济增长的预测不成熟，这可能会很困难。
从根本上说，明年通胀上升但下降，联邦基金利率仍在上升，这对 BRT 来说是一种新的、更加复杂的困难动态，可能需要谨慎行事。 事实上，REIT 的每股有形账面价值为 13.60 美元，这使得普通股的当前价格比每股有形账面价值溢价 55.7%。 这一溢价略高于其同行组的中位数，反映了 BRT 历史上强劲的增长率，现在面临一些宏观经济逆风。 我看好房地产投资信托基金，最近几周一直在购买股票，打算将其作为我收入组合中的长期头寸持有。
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