每月派息股票的焦点：Modiv Inc.

内森·帕什 (Nathan Parsh) 于 2023 年 3 月 13 日发布

对于那些寻求丰厚股息收益率的人来说，房地产投资信托基金或 REITs 通常是一种受欢迎的投资选择。 法律要求房地产投资信托基金以股息的形式支付绝大部分收入。

因此，许多房地产投资信托基金支付非常高的股息收益率。 这方面的一个例子是 Modiv Inc. (MDV)，该公司目前提供超过 10% 的收益率。

一些房地产投资信托基金，例如 Modiv，甚至按月支付股息，而不是每季度或每年支付一次，这可能会吸引那些寻求更稳定现金流的投资者。

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但投资者在评估投资机会时不应只关注收益率。 本文将详细分析 Modiv 的投资前景，以确定投资者是否应考虑将该名称添加到他们的投资组合中。

商业概览

Modiv 是一家房地产投资信托基金，在美国收购、拥有并积极管理单租户净租赁工业、零售和办公物业

资料来源：投资者关系

Modiv 在其投资组合中拥有近 50 处房产，总可出租面积达 320 万平方英尺。

该信托于 2022 年公开上市。在此之前，Modiv 是最大的完全通过众筹筹集资金的非上市房地产投资信托基金之一。 该信托是第一个完全由投资者所有的房地产众筹平台。

Modiv 于 2023 年 2 月 23 日公布了第四季度业绩。调整后的运营资金 (AFFO) 总计 690 万美元，即每股 0.68 美元，轻松超过 AFFO 去年 240 万美元的业绩，即每股 0.27 美元。 收入增长 63% 至 1,440 万美元。

然而，租户为加州房产支付的提前终止费对结果产生了积极影响。 排除这一点，收入将增长 20% 至 1060 万美元。 AFFO 还受益于终止费和每股 2.22 美元的全年 AFFO 远高于 2021 年产生的 1.52 美元。该公司尚未提供 2023 年的指导，但我们认为 AFFO 将在没有进一步发展的情况下在本年度正常化至 1.25 美元一次性福利。

增长前景

Modiv 成为公开交易实体的时间很短，但管理层的目标一直是收购可添加到投资组合中的优质资产。 这导致主要关注增加工业产权。 例如，Modiv 去年在投资组合中增加了四个工业物业和一个零售物业。

尽管进行了大量收购，但 Modiv 仍然是一个相当小的房地产投资信托基金，其市值仅为 8400 万美元。 即使经过多次收购，总资产组合也不到 50 处。

信托要成为其房地产领域的知名企业之一，需要时间和资金。 房地产投资信托基金通常使用股票发行来获得收购所需的资金，但由于 Modiv 股票的两位数收益率，这是有代价的。 由于这种高收益，股票数量一直保持相对稳定，尽管我们确实预计该信托会在未来利用这一途径帮助收购有吸引力的财产。

由于 Modiv 是该行业中规模较小的参与者之一，因此通过债务融资为交易提供资金也可能是一条艰难的道路。 债权人可能要求更高的利率。 利率上升也可能成为不利因素。

好消息是 Modiv 的产品组合确实提供了一些优势。 例如，加权平均租赁期为 11.9 年，这应该为信托提供可预测的现金流量。 由于 Modiv 将 3M Company (MMM)、Costco Wholesale Corp. (COST) 和 Northrop Grumman Corp. (NOC) 视为其三个租户，因此该信托的一些租户基础可以被认为是高质量的。

最后，租给租户的物业可被视为对其业务至关重要，这意味着这些公司需要它们来执行其基本功能。 这并不一定使 Modiv 经济衰退证明经济衰退可能会影响对这些设施的需求。 我们注意到，该信托目前还没有在不利的经济条件下运作。

鉴于该信托相对年轻，以及发行股票以资助收购的可能性，我们认为 AFFO 将在 2028 年之前保持稳定。

股息与估值分析

我们认为，从投资的角度来看，股息是 Modiv 最具吸引力的部分。

资料来源：投资者关系

Modiv 目前的股息收益率为 10.3%，是标准普尔 500 指数平均收益率 1.7% 的六倍多。 这是自 Modiv 上市以来股票交易的较高收益率之一。

Modiv 预计 2023 年的派息率为 92%。这是一个很高的派息率，即使考虑到 REIT 通常具有更高的派息率。 虽然我们认为股息收益率目前是安全的，但在完全相信信托股息的安全性之前，我们更希望有更长的支付记录。

鉴于派息率，我们预测除非 AFFO 能够以比预期更快的速度增长，否则股息将在 2028 年之前保持不变。

Modiv 的股票交易价格超过每股 11 美元，使该股的市盈率略低于 9.0。 这略低于我们 9.0 倍 AFFO 的五年目标估值。 恢复到我们的目标估值将略微增加未来的年度总回报。 总体而言，我们预计到 2028 年的年总回报率为 8.7%，这几乎完全取决于股票的股息收益率。

最后的想法

Modiv 是房地产界的一个新名字，具有一些有趣的特点。 自成为一家上市公司以来，通过收购扩大其投资组合，信托有动力发展。 该股票还在我们的覆盖范围内提供了更丰厚的股息收益率之一。 股息看起来确实安全，但债务融资或可能出现的经济衰退等短期不利因素可能会使这种安全性受到质疑。

考虑到股息几乎占我们总回报预测的全部，我们认为投资者最好寻找更安全的收益率。 出于这个原因，Modiv 在当前价格获得了持有建议。

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