Agree Realty Preferred Series A：利率下降的 5.8% 收益率押注 (ADC.PA)

最近，我提出了 2023 年提供“此优质房地产投资信托基金的完美宏观设置,” 优质 REIT 为零售单租户净租赁房东 Agree Realty Corporation (模数转换器).

ADC 受益于通货紧缩和下跌的环境 多种方式的长期利率：

1. 其租金收入流的实际（经通胀调整后）价值上升。
2. 它的债务成本下降。
3. 上限利率稳定或下降，提升财产价值，从而提升 ADC 的资产净值。

但今年普遍预期的经济衰退又如何呢？

在这里，ADC 也通过可替代建筑中坚如磐石的投资级租户组合、堡垒资产负债表和同行领先的资本成本而大放异彩。

不过，ADC 强劲的资本成本的不利之处在于它的收益率仅为 3.9%，处于净租赁房地产投资信托基金的低端。 所以投资者可能反而想 考虑 ADC 的唯一优先股：

• Agree Realty 4.25% 存托累积优先系列 A (纽约证券交易所：模数转换器)

下面，我想就ADC的优先股说三点：

1. 股息是超安全的
2. 它被调用的可能性极低
3. 它就像一个债券代理

如果你无论如何都想购买投资级公司债券，我认为 ADC.PA 的 5.8% 股息收益率是更好的选择，即使只是作为对利率下降的短期押注。

ADC.PA 的股息非常安全

ADC.PA 的优先股息非常安全的主要原因有两个：

1. 由于强大且抗衰退的投资组合，REIT 的现金流非常稳定
2. 优先股市值仅占 ADC 企业价值的一小部分，优先股股息仅占 EBITDA 的一小部分

关于第一点，ADC 的投资组合绝大多数由强大、高信用、抗衰退的零售商组成，这些零售商极有可能在经济衰退期间继续支付租金。

此外，正如您在上面的“公司概览”框中所见，REIT 的 EBITDA 净债务相当低，为 4.0 倍，REIT 的加权平均利率也很低，不到 3.5%。 ADC 的加权平均债务期限约为 8 年。 换句话说，利息支出根本不会威胁到优先股的覆盖范围。

第二点，ADC.PA 代表 ADC 83.15 亿美元的企业价值中的 1.75 亿美元，占 2.1%。 年度优先股股息约为 744 万美元，约占过去 12 个月 EBITDA 约为 3.64 亿美元的 2%。

ADC.PA 可能永远不会被调用

考虑到 ADC.PA 的永久性质（不需要赎回日期），管理层几乎肯定不会在赎回日期到来时赎回优先股。 考虑到 ADC.PA 是 ADC 的一种成本非常低的永久资本形式——是首选 REIT 的第二低息票收益率。 只有 A 级公共存储 (变压吸附） 哈s发行了收益较低的优先股。

尽管 4.25% 的利率高于 ADC 在 2021 年 9 月发行债券时所支付的利率，但它远低于 ADC 今天可以获得的新债务利率。 因此，如果 ADC.PA 的赎回日期是今天，用债务替代 ADC.PA 就毫无意义。

但是，如果在 ADC.PA 的赎回日期到来时利率回到超低水平怎么办？ 如果 ADC 可以选择用票面利率低于 3% 的债券偿还 ADC.PA 会怎样？ 即使在这种情况下，ADC 仍然不太可能用债券取代优先股，因为用新发行的债券购买房产几乎肯定会增加每股 AFFO 的收益。 我发现 ADC 不太可能找不到以接近 4.25% 的上限利率购买的净租赁物业。

用普通股代替优先股怎么样？ 这是没有意义的。 不仅 ADC 从未以接近 4.25% 的 AFFO 收益率进行交易， 即使有，管理层几乎肯定会发行股票购买物业。

因此，ADC.PA 可能永远不会被调用。

这是否意味着永远无法实现票面价值约 36% 的上涨空间？ 不，不一定。

ADC.PA 是债券代理

您可能想知道，如果优先股被赎回的可能性很小，为什么投资者会将 ADC.PA 的出价回升至 25 美元。 答案是 ADC.PA 基本上充当债券代理。 它的收益率随着长期公司利率上下波动。

当然，ADC.PA 的收益率在 2021 年 9 月中旬的 IPO 开始时为 4.25%。当时，BBB 级企业债券的平均收益率处于 2% 的区间。 但收益率并没有停留在那里。 随着 ADC.PA 和公司债券的价格下滑，它们在 ADC.PA 首次公开募股后立即开始上涨。

到 2021 年底，ADC.PA 的收益率达到约 4.5%，而 BBB 债券的平均收益率约为 2.5%。 2022 年 6 月，随着 BBB 债券收益率达到 5%，ADC.PA 的收益率达到 6.1%。

然后，随着 BBB 债券收益率在 7 月份下滑至 8 月初的 4.8% 左右，ADC.PA 的收益率回落至 5.1%，随后随着 BBB 债券收益率触及 6.5% 而在 10 月底一路飙升至 6.75% %。

随着 BBB 债券收益率从高位回落至 5.4% 左右，ADC.PA 的收益率也下降至 5.8%。

尽管 ADC.PA 与公司债券收益率之间的相关性可能不是一对一，但非常接近。

那么，ADC.PA 约 36% 的上涨空间取决于企业利率的下降。

底线

虽然优先股是股票和债务的混合体，但 ADC.PA 的交易方式非常像公司债券，尽管是一种永久到期的债券。

在这个周期中，长期利率可能已经与通胀一起见顶，因此 ADC.PA 的最佳情况是平均 BBB 债券收益率回落至 3 把手，优先股实现其全部 36% 的上涨空间至面值 – 在 5.8% 的收益率之上。

这将代表 41-42% 的总回报率，或四年期间每年约 15% 的回报率。

但对于 ADC.PA 最合理的最坏情况是，公司债券收益率（以及 ADC.PA 的股息收益率）继续在当前水平附近浮动，从而使优先股几乎没有上涨空间。 如果我们确实处于“长期更高”的环境中，那么今天 ADC.PA 的买家将获得 5.8% 的总回报，等于股息收益率。

因此，合理的最坏情况是 5.8% 的年回报率，而最好的情况是 14-15% 的年回报率，具体取决于未来几年的利率走势。