Airbnb 的崩溃真的发生了吗？ 这是我们所知道的

毫无疑问 入住率正在下降 Airbnb 的房产在供应增加的情况下，但我们是否正在进入 Airbnb 的末日，或者只是看到激烈的市场温和取决于你问的是谁。 Nick Gerli，Reventure Consulting 的首席执行官，开始了 病毒式辩论 当他谈到 Airbnb 收入的未来时 在推特上发布了一张图表 根据短期租赁分析公司 Alltherooms 的数据，该公司显示，在一些城市，每个房源的平均收入下降了 47.6%。

Airbnb 的崩溃是真实存在的。

菲尼克斯和奥斯汀等城市的收入下降了近 50%。

今年晚些时候，在受收入锐减影响最严重的地区，Airbnb 业主将面临一波强制出售浪潮。 pic.twitter.com/xjGkj7bFC5

— 尼克·格尔利 (@nickgerli1) 2023 年 6 月 27 日

Gerli 表示，这一趋势将影响房地产市场，在受影响的城市引发“Airbnb 业主的强制出售浪潮”。 但来自竞争对手短期租赁分析公司 AirDNA 的数据却讲述了一个不同的故事。

例如，该公司报告称，田纳西州塞维尔维尔三个月平均收入的同比变化为-9.4%，而 Alltherooms 数据支持的为-47.6%。 AirDNA数据显示，Gerli图表中收入降幅最大的城市是新奥尔良，降幅为-14.9%，与Alltherooms数据显示的-37.1%收入降幅仍相去甚远。

Airbnb 的真实故事是什么？

很难准确地说。 地方政府的 2023 年税收收入报告不易获得，并且 爱彼迎 2023 年第一季度财务业绩 没有按城市进行细分，这两家分析公司的数据是对这些城市所发生情况的最佳估计，而这两个来源的数据差异很大。

为了提供一些背景信息，我们询问了租赁物业管理公司 发展 查看他们的内部数据。 Evolve 营收执行副总裁 Eric Sc​​hueller 表示：“虽然输入不同且计算略有不同，很难对所有三个来源之间的数据进行真正的同类比较，但 Evolve 的分析与 AirDNA 最为一致。” “我们认为收入的这些变化是市场摆脱 2021 年和 2022 年高峰的正常化。这不是市场崩溃——2023 年仍将带来有史以来最多的预订天数，并投资于短期 [rental] 对于业主来说仍然是一个合理的长期选择。”

丹佛等城市通过短期租赁获得税收收入 2022年达到顶峰 随着旅游业的复苏，但截至 2023 年 2 月，该市的短期租赁许可证也同比增长了 21%。来自 Airbnb 和 Evolve 的数据描绘了类似的情况——租赁房产的需求正在蓬勃发展，Airbnb实现了有记录以来利润最高的第一季度，但与 2022 年第一季度相比，可用租赁的供应量也增加了 18%。在需求高峰期间，新投资者纷纷涌向短期租赁策略，竞争加剧给平均租金带来压力每日费率。

“在全国范围内，短期租赁市场的供应和需求都在增长，需求仍创历史新高，”舒勒说。 “然而，市场供应增长速度快于市场需求增长速度，导致每处房产的总收入同比下降。”

不过，尽管短期租赁策略可能不会在 2023 年为 Airbnb 房东带来与前几年相同的峰值利润，但这并不意味着度假物业无法盈利。 AirDNA 数据仍然显示入住率远高于 2019 年和 2020 年的水平。

但短期租赁业主的成功既取决于市场，也取决于财产。 在一些城市，竞争太激烈，任何短期租赁房产都无法蓬勃发展，但引人注目的房产仍可能实现高入住率和收入。 在其他城市，可能有足够的需求来支持新的租金。 “我们看到加州猛犸湖和巴尔的摩等市场的收入逐年增长，”舒勒说。

AirDNA 将阿拉斯加州费尔班克斯列为 2023 年 Airbnb 投资者最青睐的城市，入住率达到 65%，房产平均每年赚取 49,000 美元的收入。 该市在租赁需求方面得分很高，该指标基于综合入住率和预订房源增长率。 名单上的其他城市包括印第安纳州埃文斯维尔和伊利诺伊州罗克福德。

一波新 短期租赁条例 热门度假胜地的租金上涨也消除了其中一些地区短期租赁投资的潜力，尽管大多数城市没有限制超过30天的租赁，这意味着中期租赁策略仍然可行。 它也越来越受欢迎——已经有不止一个 增加30% 自 2019 年以来，在 Airbnb 上延长住宿的人数不断增加。专业旅行人士和数字游民正在使用该平台预订一个月或更长时间的租赁。

收入下降将如何影响投资者？

尽管不同来源的数据存在差异，但 AirDNA、Airbnb 和 Evolve 专家的观点是一致的：市场正在正常化而不是崩溃。 与 2019 年度假租赁需求激增之前相比，房东现在赚的钱仍然更多。

由于社交媒体上的主持人发出警告，供应量的增长可能会放缓 #Airbnbust，可能会阻止新手投资者进入市场。 在一些受影响最严重的城市，在抵押贷款利率上升时购买房产的投资者可能会因为入住率下降和利润率低而选择出售，这将影响度假屋的供应。 如果供应增长放缓，收入下降可能会稳定在 2019 年水平之上，而不是无限期下降。

爱彼迎 预测 与去年相比，在疫情后的度假租赁热潮期间，第二季度的预订量增长放缓，日均价格下降。 空气 DNA 仍在 预测 2023 年剩余时间内需求增长和日均租金上涨，但每项可用租金收入预计将下降。

如果您想进入短期租赁市场，您应该非常了解您的市场的可用数据，并始终制定备用计划。 有多个付费分析平台可以帮助您估算您感兴趣的市场的收入潜力，Evolve 还可以为潜在的租赁房产投资者提供指导。

随着竞争的加剧，您需要选择最佳的房产和合适的市场，因此请收集当地有关首选设施和卧室数量的见解。 研究该地区的其他房产，并确保您的房产脱颖而出。 如果您需要改变策略以保持盈利，请计算该房产在中期或长期租赁情况下的预期收入。

舒勒还为那些因收入减少而痛苦的现有度假租赁业主提出了一些建议，包括：

• 设置有竞争力的价格： “利用适应当今市场的有竞争力的价格是船东锁定难以赢得的预订的最佳方法之一，”舒勒尔说。 “根据一个地区的活动，这可能意味着利率的设定应该与上个月、去年甚至过去几年有所不同。” 请注意，根据 Airbnb 的数据，价格最低的房源入住率最高。
• 捕获最后一刻的预订： 舒勒指出，春假期间，更多旅客在最后一刻预订租车。 他说：“业主还应该利用预订趋势来告知何时降低房价，以吸引最后一刻预订者的兴趣，并避免出现空置的房产。”
• 设置灵活的取消政策： Vrbo 的一项研究表明 77% 的旅行者 更有可能预订具有灵活取消政策的度假屋。 旅客可以筛选出无法免费取消的酒店，因此选择灵活的取消政策可能会吸引更多人关注您的酒店。 Vrbo 数据还显示，具有灵活取消政策的酒店的预订更加频繁。
• 收集好评： 爱彼迎数据 节目 旅行者更有可能预订高星级的房源，因此请确保您提供跨类别的优质体验：提供简单的入住流程、保持住宿的清洁、确保您的房源准确并及时与房客沟通。
• 考虑向物业经理寻求帮助： 在竞争激烈的市场中管理租赁房产可能会令人难以承受，并且可能需要比您愿意投入的更多努力。舒勒说：“最终，我们发现，管理自己房产的度假租赁业主只有在对待自己的业务时才会最成功。就像他们的全职工作一样，所以对于无法投入那么多时间和精力的业主来说， 与物业经理合作 那些已经知道成功是什么样子的人往往是更好的选择。”

底线

短期租赁房产投资者在 2021 年和 2022 年获得的高收入可能是不可持续的——尽管很多人仍然想要旅行，但热切的投资者带来的新房产供应正在压低每位房东的平均收入。 现在判断崩盘是否正在发生可能还为时过早，但大多数数据源似乎支持从峰值修正而不是崩盘。 舒勒表示，投资者仍有机会从短期租赁中获利，但必须谨慎行事，尤其是在过度饱和的市场中。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。