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托斯滕·阿斯穆斯
阿波罗商业房地产金融公司（纽约证券交易所代码：ARI) 是一种抵押房地产投资信托，收益率为 16.5%，风险如此之高，投资者应抵制购买该股票最近下跌的诱惑。
这 抵押贷款 REIT 支付其 100% 的可分配收益，从而产生高风险股息，如果信托的发起业务受到影响，该股息将减少。
尽管该信托的股票交易价格较账面价值大幅折让，但我认为投资者应避免使用 Apollo Commercial Real Estate Finance。
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Apollo Commercial Real Estate Finance 主要投资于 First Mortgages (91%)，用于为大型商业房地产建设项目融资。 大约 9% 的信托贷款投资于次级贷款，这些贷款风险较高，但收益率也较高。
Apollo 的投资组合包括 67 笔主要商业房地产贷款，账面价值总计 89 亿美元，加权平均贷款价值比为 59%。 贷款价值比率是一种风险比率，表明房地产投资者通过将股权资本投入特定房地产投资而接受的风险程度。 Apollo 的贷款价值比为 59%，表明风险处于中等水平。
Apollo Commercial Real Estate Finance 投资组合的核心重点是写字楼和酒店，占信托总敞口的 42%。 与住宅房地产相比，这些资产的现金流难以预测，波动性更大。
投资组合概览（阿波罗商业地产金融）
第二季度，Apollo Commercial Real Estate Finance 筹集了 13 亿美元的新资本，扣除贷款偿还和货币波动后，投资组合价值达到 89 亿美元。 随着商业房地产市场继续表现良好，预计第三季度会有类似数量的新资金。
投资组合活动（阿波罗商业地产金融）
几乎没有支付股息
尽管进行了新的投资活动，但该信托基金几乎无法通过可分配收益支付其每季度每股 0.35 美元的股息，导致投资者的安全边际非常低。
2Q-22 的派息率为 100%，而前十二个月的派息率为 102%。 如此低的派息率，股票有被减持的风险，这大概就是目前高股息率所反映的。
股息和支付比率（作者使用信任信息创建的表）
以每股 0.35 美元的季度股息计算，该信托目前的股息收益率为 16.5%，我认为如果美国的商业房地产市场出现低迷，这将难以维持。
First Mortgage 发起市场的轻微恶化可能已经使 ARI 处于边缘并需要调整股息。
账面价值近 50% 的折扣
由于 Apollo Commercial Real Estate Finance 涉足商业房地产市场的周期性行业，以及 100% 的派息率，该股票的账面价值折让如此之高。
由于股息风险，我建议不要购买 ARI 最近价格下跌的股票，即使该股票似乎以 50% 的非常高的账面价值折让交易。
Starwood Property Trust Inc. (STWD) 是一家抵押房地产投资信托，在我看来，它不仅比 ARI 管理得更好，而且还为投资者提供了更稳定和持久的股息和更多元化的商业模式。
风险大于上行潜力
我相信央行最近的利率行动将对美国的商业房地产市场产生影响，尤其是对发起量的影响。 更高的利率意味着借款人的资本成本更高，预计这将减少该行业的发起量。
如果抵押贷款发起市场保持强劲且 Apollo Commercial Real Estate Finance 继续发起新项目，ARI 可能会出现反弹。
我的结论
第二季度净投资活动依然强劲，预计第三季度仍将如此。
话虽如此，不可否认的是，风险正在增加，而这种增加的风险反映在比账面价值高得多的折扣上，在这种情况下，这似乎并不反映高安全边际。
鉴于 Apollo Commercial Real Estate Finance 的股票最近从 11 美元跌至 8 美元，收益率已升至 16.5%。
鉴于 100% 的派息率，我认为 ARI 是一个价值陷阱，投资者应避免买入下跌。
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