House Flipping 是适合您的投资吗？

房屋翻转涉及购买需要维修的房屋，进行修复，然后迅速出售以获取利润。 这是一个相当简单的想法，但执行起来却一点也不简单。 翻转房子不是大多数投资者应该进行的投资。 也就是说，对于合适的投资者来说，炒房可以带来极高的利润。

那么，你应该投资炒房吗？ 让我们找出来。

平均翻转的成本

几乎与我交谈过的每一位专家都提到了转手房子的巨大成本。 平均成本徘徊在 48,000 美元左右，这使得初学者无法获得这种投资选择。 在此过程中需支付以下费用：

购买价格

购买价格可能是您需要支付的最大费用。 为打算出售的房子融资会增加风险，因此如果可能的话，您会希望支付全部销售价格。 如果您必须为其提供资金，请考虑在装修时住在家里。

虽然脚蹼旨在成为您翻新的廉价房屋，但您需要拿出数千美元，甚至数十万美元才能支付购买价格成本。 “房子脚蹼可以从应用 70% 规则中受益。 它要求投资者支付的费用不应超过房产 ARV 的 70%，减去所需的装修费用，”Brotherly Love Real Estate 的乔恩·桑伯恩 (Jon Sanborn) 说。

交易费用

当您购买脚蹼时，您需要支付两次交易费用：购买时和出售时。 桑伯恩说，平均而言，交易成本往往“在购买价格的 2% 到 7% 之间”。

自己成为一名房地产经纪人将有助于降低这些成本，因为您在购买时会获得佣金（作为买方的代理人），而在出售时您只需支付一处房地产。

装修费用

您将拥有的最大成本将是实际翻新房屋所需的材料和时间。

“自然地，投资者会计算厨房和浴室、屋顶、油漆和地板等大件物品的主要成本，”Quick Sale Homes, Inc. 的创始人 Scott Harvell 说。堆积起来的小票项目。 灯具、开关和插座、门把手、景观美化，甚至像钉子和螺丝这样微小的东西加起来可能要花费数千美元。”

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水电费

在装修时，您需要考虑电力、水和热的运行成本。 就像任何其他房主一样，您将按月支付这些费用，直到您卸下房产。

营销成本

当您正在寻找房子或您正在寻找出售新翻转的房屋时，您需要考虑您需要做的营销成本。

Harvell 说：“大多数投资者必须坚持做广告，以便有足够的机会以折扣价购买房产。 我们市场上每份合同的平均成本目前为 7,500 美元。 换句话说……平均而言，我们在广告上花费的每 7,500 美元都会在合同中产生一所房子。”

房屋翻转的利弊

优点

• 这是一项短期投资 – 大多数翻转发生在一年内，使它们成为通常具有高回报的短期投资。 这意味着您无需等待十年即可获得投资回报。
• 有经验的建设者可以做 DIY 项目 – 翻转最好由那些知道自己在建筑方面或房地产方面做什么的人来完成。 这减少了你必须支付给局外人来完成这项工作的费用。
• 潜在的高利润 – 脚蹼出售时平均可获得 67,000 美元的回报（截至 2022 年第一季度）。 如果一切按计划进行，您可以在很短的时间内获得可观的回报。

缺点

• 房地产市场往往有风险 – 房地产市场并不以保持稳定而著称。 某些年份的购房量大幅上升，而其他年份则出现高利率和更少的买家。 对于外行来说，理解导致这些转变的复杂性可能很困难，而且您可能不会在正确的时间购买或完成您的项目以进行买卖。
• 你会先付很多钱 – 在购买价格、成交​​成本和所有其他相关成本之间，您需要花一大笔钱才能开始投资。 许多投资没有最低投资要求，甚至接近那么高。
• 您可以支付短期资本收益 – 如果您在一年内购买、翻新和出售房屋，您最终将支付短期资本利得税。
• 融资可能难以获得 – 当你在卖房子的时候，你不能出去获得传统的抵押贷款。 相反，您需要某种装修贷款（有很多）。 Cash For Houses 的首席执行官肖恩·马丁 (Shaun Martin) 表示，这些贷款对贷方来说是高风险贷款，“因此他们在批准融资之前通常需要房屋或汽车等抵押品，这会为任何项目计划增加额外的时间（和费用）”。

翻转房子需要多长时间？

根据 Rocket Mortgage 的说法，没有问题的典型翻转需要 6 到 12 个月的时间。 也就是说，投资者不应低估这项特定投资可能出错的方式。 您购买的是房屋，而不是依赖于价格变动的一系列因素的股票。 你可能会发现你需要重做你没有考虑过的整个电力系统，或者整个地基可能会被击中，或者你可能需要修理一口井或管道。

在您拿到钥匙并开始拆毁东西之前，您永远不会完全知道房子里有什么。 也就是说，在翻转房屋时，有必要在您的时间范围内增加几个月。

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谁能赚钱炒房？

对于谁可以买房和卖房没有法律限制。 任何拥有专业知识和可用现金的成年人都可以尝试翻转房屋。 也就是说，肯定有更适合这份工作的投资者和个人。

规避风险的投资者

当你是一个房子脚蹼时，耐心是值得的。 过于急切的买家很可能不会最终得到最好的交易。 “炒房最多的投资者是高度挑剔和规避风险的。 不要跳上第一个穿过你道路的家； 最优秀的投资者可能会先对一百笔交易进行计算，然后才能找到一个看起来符合要求的交易，”EXP Realty 的 Josh Steppling Group 经纪人助理 Josh Steppling 解释说。

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DIY爱好者

那些在建筑业取得成功的人是炒房的最佳人选。 毕竟，他们知道建造和装修房屋的来龙去脉。 他们知道某些工作需要多长时间以及可能要花多少钱。

对于大多数投资者来说，支付承包商进来为你做工作的费用太昂贵了，至少在他们有足够的资金这样做之前是这样。 如果想要赚取任何利润，初次炒股的人和那些没有足够资金的人就需要在公司内部做这份工作。

房地产行业的专业人士

Chip 和 Joanna Gaines 建立了一个房地产帝国，因为他们负责处理房屋买卖的各个方面。 他们不仅自己炒房，现在连房产中介都搞定了。 如果您可以 DIY 整个项目，并且有一个既了解建筑又了解房地产代理组件的人，那么您就不必外包任何工作，因此您也不会花费额外的现金。

成功翻转房屋的技巧

如果您确定翻转房屋可能是适合您的正确途径，请在开始之前考虑一些提示：

等待合适的房子. 要有耐心。 房地产市场容易经常变化。 如果您不能 100% 确定最终会成功，那么急着买房是没有用的。 如果您确实急于购买并遇到问题，您可能会看到零利润。

关注邻里关系. 在未处于复兴阶段的破旧街区转售房屋可能意味着您找不到有足够资金购买该物业的买家。 这可能会对您的利润造成重大打击。 确保仔细研究您感兴趣的任何房屋的街区。

接受检查. 获得第二意见并不是坏事。 一次检查只需几百美元，就可以让您免于购买需要投入数十万美元的房子。

有一个应急基金. 您永远不知道装修房屋时会发生什么，因此请确保手头有现金。 Steppling 说他的客户“在 [their] 预算占总装修预算的10%-20%。 如果出现不可预见的事情，它不会让你感到压力； 如果一切按计划进行，您将获得额外 10%-20% 的利润。”

考虑在装修时住在房子里. 如果可行的话，在装修时住在房子里可以为您节省很多钱。 它不仅可以减少您的一些生活开支，让您手头有更多现金，还可以为您节省大量税款。 如果房屋是您的主要住所至少两年，您在出售时无需为任何价格上涨缴纳资本利得税。 那是免税收入！

最后的想法

翻转房屋需要大量的前期资金并支付持续的成本。 您需要购买房屋，然后支付装修费用。 您还会有持有成本，例如贷款支付和水电费，这些成本会增加您拥有房产的每个月的成本。

在您翻新的同时在房产中居住至少两年可以帮助减少持续成本，并可以在您出售时节省税款。