STAG 工业 (STAG) | 月度红利安全分析

Felix Martinez 于 2023 年 3 月 6 日更新

房地产行业是投资者寻求收益的好地方。 直觉上，这并不奇怪。 房地产所有者从他们的租户那里收取可预测的收入。 因此，房地产业务定性地面向希望收取定期收入的业主。

投资者接触房地产行业的最佳方式之一是通过房地产投资信托基金（REITs）。

STAG Industrial (STAG) 是一家商业房地产投资信托基金，专注于在美国各地租赁单一租户工业物业。 该股目前 4.3% 的股息收益率是标准普尔 500 指数 1.6% 平均收益率的三倍。

此外，STAG Industrial 支付 每月 股息（而不是季度）。 这对退休人员和其他依靠股息收入来支付生活开支的投资者非常有利。 目前有 69 只每月派息股票。

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由于其高收益率和每月派息，STAG Industrial 有可能成为收入投资者的一项巨大投资，特别是因为该公司有很长的增长路要走。

商业概览

STAG Industrial 是一家房地产投资信托基金 (REIT)。 它是工业地产的所有者和经营者。 它专注于单租户工业地产，在美国 40 个州拥有 559 座建筑。 与多租户物业相比，此 REIT 对单租户物业的关注可能会产生更高的风险，因为前者要么已满员，要么完全空置。

然而，STAG Industrial 对其租户进行了深入的定量和定性分析。 因此，自首次公开募股以来，它产生的信用损失不到其收入的 0.1%。 根据最新数据，52% 的租户获得公开评级，59% 的租户创造了超过 10 亿美元的收入。

资料来源：投资者介绍

该公司通常与已建立的租户开展业务以降低风险。 此外，STAG Industrial 与任何特定租户的接触有限。 亚马逊是最大的租户，产生 3.0% 的年租金收入，而第二大租户仅产生 0.9% 的年租金收入。

STAG 拥有更多优势，因为它接触电子商务资产，这使其能够进入房地产的关键增长领域。

资料来源：投资者介绍

电子商务的渗透率预计将从 2021 年的 14% 增长到 2030 年的 30%。消费者行为的这种长期转变将为 STAG 的业务在未来几年提供强大的推动力。

由于利率上升，STAG 目前正面临逆风。 然而，由于其租户的信用状况良好，到目前为止，较高利率对该房地产投资信托基金的影响有限。 房地产投资信托基金在 2022 年收取了大约 99% 的基本租金账单，并在 2022 年收取了 100% 的基本租金账单。

一些房地产投资信托基金将单租户物业视为有风险的，因为这些物业被视为二元命题； 它们要么完全出租，要么空置。 然而，专注于单一租户物业会产生错误定价的资产，而 STAG 可以以具有吸引力的估值将其添加到其投资组合中。 这是 STAG 战略的核心，也是区别于竞争对手的关键因素。

STAG 的目标市场超过 1 万亿美元，其中很大一部分由单租户物业组成。 该行业高度分散，这意味着任何特定实体都不具备显着的规模优势。 这就是为什么 STAG 认为它可以购买定价错误的资产。

STAG 发现这是一个有吸引力的资产组合，加上相对较低的资本支出和较高的保留率，它创造了一个强大的工业房地产组合。

STAG 的租户概况反映了它在其投资组合中建立的巨大多元化。 这种多元化在很大程度上降低了拥有单一租户财产的风险。 STAG 在处理相对风险较高的房地产行业（单一租户房产）并以极大降低风险的方式构建投资组合方面做得很好。

增长前景

从基本面和投资者回报的角度来看，STAG Industrial 自 2011 年首次公开募股以来的增长令人印象深刻。 幸运的是，这只房地产信托未来仍有充足的增长空间。

2023 年 2 月 15 日，STAG 报告了 2022 财年第四季度的财务业绩。由于 REIT 租户的持续强劲和租金率的大幅上涨，核心 FFO 比上年同期增长了 12%。 由于新单位的发行，每股核心 FFO 的增长速度较慢 (8%)，从 0.51 美元增至 0.55 美元。

净营业收入比去年同期增长 14%，而入住率保持在 98.5% 的强劲水平。 由于大流行和持续的经济放缓，STAG Industrial 正面临逆风。 然而，由于其租户的高信用状况，该房地产投资信托迄今已证明具有相对的弹性。 房地产投资信托基金在过去七个季度基本上收回了所有租金收入。 STAG Industrial 发布了 2023 年每股核心 FFO 2.22 美元至 2.26 美元的指引。

第四季度，STAG Industrial 以 810 万美元的价格收购了 1 栋建筑，资本化率为 7.8%。 我们预计房地产投资信托基金将在未来几个季度继续从大流行造成的低迷中复苏。

该信托在扩大其投资组合的同时继续大量投资于新物业，其中大部分融资是通过新普通股完成的。 我们预计该信托将在可预见的未来继续发行新股，以扩大其投资组合。

STAG 的每股 FFO 在过去十年中以平均每年 5.7% 的速度增长，在过去五年中以平均每年 7.6% 的速度增长。 我们认为 STAG 可能会继续以类似的中个位数增长率增长。 事实上，我们预测未来五年每股 FFO 年增长率为 5%。 该信托在其房地产资产目标市场中的市场份额仍然很小，仍有很大的扩张空间。

STAG 拥有高度多元化的租户基础，几乎整个投资组合都由年收入至少 1 亿美元的租户组成。 此外，该信托对任何特定行业或租户的风险敞口很小。 多元化将有助于保护信托免受下一次经济衰退的影响。

该行业的市场动态也很有利，并且近年来有了显着改善。 随着零售商继续采用数字销售渠道，我们预计 STAG 将继续增强其资产组合并以健康的速度增长。

资料来源：投资者介绍

股息分析

STAG 是高股息房地产投资信托基金。 它的股息显然非常重要，因为投资者通常持有 REITs 来支付股息。 自首次公开募股以来，STAG 的派息每年都在增长，目前为每股 1.46 美元。 然而，自 2015 年以来的股息增长微乎其微，平均每年仅增长 1.0%。

我们认为未来股息不会有实质性增长，但 STAG 的派息率目前为每股 FFO 的 66%，为股息提供了有意义的安全边际。 我们预计 STAG 在可预见的未来将继续以非常缓慢的速度提高股息，以避免像过去十年的前半年那样陷入困境。

由于 STAG 齐心协力降低其股息的脆弱性，目前的派息率比之前的水平大幅下降，接近 100%。 然而，这项努力仍在进行中，因此我们认为短期内不太可能出现有意义的支出增长。

目前的派息率，加上我们对未来几年每股 FFO 中个位数增长的预期，应该会逐步提高 STAG 股息的安全性。 该信托还在定价有利时进行资产剥离，这是一种可以用来暂时弥补股息短缺的选择。 简而言之，我们认为 REIT 4.5% 的股息收益率在可预见的未来是安全的。

最后的想法

STAG Industrial 有两个特点会立即吸引收入投资者：4.3% 的股息收益率和每月定期支付股息。 此外，REIT 的增长前景广阔，目前估值合理。 因此，它可以在未来五年内提供约 8.6% 的平均年总回报率。

我们喜欢该信托在房地产领域的长期增长战略，投资者有时会因其感知到的风险而忽略该领域。 因此，STAG Industrial 凭借其高股息收益率、每月股息支付以及在单一租户工业房地产市场的领导地位，成为高收益投资组合的一个很好的潜在补充。 总的来说，STAG Industrial 似乎对以收入为导向的投资者来说是一个有吸引力的候选人，尤其是在目前普遍存在的高通胀投资环境中。

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