Summit Hotel Properties 提供极具吸引力的 8.7% 优先股息（纽约证券交易所代码：INN）

介绍

自从我上次看 Summit Hotel Properties 以来已经过去了两个季度（纽约证券交易所代码：INN). 我拥有这两个系列的优先股，所以每隔一段时间我就需要关注一下 脉冲，以确保 优先股仍保留在我以收入为中心的投资组合中. 这篇文章是对以前文章的更新，所以我建议你 阅读旧文章 更好地了解 Summit Hotel Properties 及其酒店组合。

今年第一季度的 FFO 和 AFFO 结果看起来不错

虽然我承认 REIT 的 FFO 和 AFFO 结果是最重要的指标，但 FFO 计算通常从净收入或净亏损开始，Summit Hotel Properties 也不例外。

酒店 房地产投资信托基金报告了 总收入刚刚超过 1.82 亿美元 其中绝大部分 (90%) 是由酒店房间的租金收入产生的，这显然是利润率最高的，因为与这些房间相关的运营成本略低于 3600 万美元。

酒店 REIT 报告的总营业收入为 1820 万美元，其中包括整个酒店组合的折旧和摊销费用约 3700 万美元。 不幸的是，Summit Hotel Properties 还必须应对不断上升的利率，今年第一季度的利息支出增加到近 2100 万美元，这导致税前亏损 240 万美元和净亏损 200 万美元。

我们仍然需要扣除优先股息支付（近 400 万美元）、支付给非控股权益的款项，并加回归属于非控股权益的净亏损。 这意味着归属于 Summit Hotel Properties 普通单位持有人的净亏损约为 520 万美元。

如前所述，REIT 的 FFO 和 AFFO 比净收入或净亏损更重要。 正如您在下面看到的，Summit 在 FFO 中产生了大约 2210 万美元，而在将债务发行成本的摊销和基于股权的补偿加入等式后，AFFO 甚至更高，达到 2630 万美元。

这导致每股 FFO 为 0.18 美元，AFFO 为每股 0.22 美元。 与 2022 年第一季度每股 0.12 美元和 0.17 美元的 FFO 和 AFFO 相比，这是一个重要的改进，尽管股票数量有所增加（1.22 亿流通股，而 2022 年第一季度的流通股不足 1.19 亿股）。

这对优先股来说是个好消息，因为 REIT 只需要约 13% 的 AFFO 来支付优先股股息。

展望今年，优先股的覆盖率应该会继续提高。

正如您在上图中所见，Summit 预计全年 AFFO 为 112-1.28 亿美元。 如果我使用指导的下限，即 1.12 亿美元，则在考虑优先股之前的净 AFFO 将约为 1.28 亿美元。 这意味着，为了让 Summit Hotel Properties 支付优先股息，它只需要花费大约 12.5% 的 AFFO。 如果 Summit 达到其 AFFO 指导的高端，它只需要大约 11.1% 的 AFFO 就可以完全支付优先股息。

优先股越来越安全

房地产投资信托基金目前有两股公开交易的已发行优先股。 它发行了 640 万股 E 系列优先股，另外还发行了 400 万股 F 系列优先股。E 系列每年支付每股 1.5625 美元，每季度等额分期付款，可以随时赎回，而 F 股只能从 2026 年 8 月开始打电话。 F 股的优先股股息为每股 1.46875 美元，也将分四个季度等额支付。

E 系列 5 月 22 日星期一收于 17.97 美元^nd 而 F 系列收于 17.36 美元。 这导致收益率分别为 8.7% 和 8.46%，这意味着 E 系列根据定义更具吸引力。 不仅因为收益率更高，而且因为该系列更有可能被调用（注意：我不希望 Summit 很快调用这些股票）。

我已经在本文的前一节中确定了优秀的优先股息覆盖水平，但我还想看看资产覆盖水平。

下面的资产负债表图片显示归属于 Summit Hotel Properties 的净资产为 9.462 亿美元。 这包括总价值为 2.6 亿美元的 1040 万股优先股（发行价为每股优先股 25 美元）。

这意味着排名次于优先股的股权略低于 7 亿美元，而资产覆盖率（可分配股权与优先股本金价值之比）约为 363%。 这相当不错，请记住，房地产资产的账面价值已经包括约 7.27 亿美元的累计折旧。

投资论文

虽然我仍然关注 Summit Hotel Properties 的优先股，但普通股实际上也变得非常有吸引力，因为 REIT 预计每股 AFFO 为 0.92-1.05 美元。 这意味着，根据该指南， INN 目前的交易价格仅为 AFFO 的6.5-7.3倍，这是非常合理的。 与此同时，Summit Hotel 目前正在两笔独立交易中以 3.9% 的资本化率出售 6 家酒店（共 750 间客房）。 由于这低于其债务的平均成本，Summit 在完成资产出售后可能会增加其 FFO 和 AFFO。

话虽如此，在可预见的未来，我将继续关注优先股。 我完全意识到我可能会失去潜在的资本收益，但我的投资组合的一部分专门用于（可靠的）收入流。 Summit Hotel 优先股的一个有趣特点是，如果发生控制权变更事件，这两个系列都可以转换为普通股。 如果收购方不关心资本结构的这一要素，这应该可以防止优先股最终成为“孤儿股”。

我目前在这两个系列的优先股中都持有多头头寸，但由于目前收益率较高，我将增加我在 E 系列中的头寸。