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终于结束了! 2022 年疯狂、不可预测、简直怪异的房地产市场已经结束。 尽管像我这样的分析师可能会在未来几年研究 2022 年的房地产市场,但我们终于可以快速回顾一下今年发生的事情,并推断出未来一年可能会发生什么。
2022 年是一个分为两半的故事。 一月通过 五月六月 是一种类型的市场,7 月到 12 月是一个非常不同的市场。 无法确定轮班的确切日期,但在这个时间范围内。
上半场
到 2022 年上半年,我们看到 2021 年的疯狂升值仍在继续。影响房价的每一个主要变量都给市场带来了上行压力。 千禧一代达到购房高峰期,推动了强劲的人口需求。 十年的建设不足促成了全国范围内的 住房短缺. 库存几乎不存在。 当然,抵押贷款利率处于历史低位。
但后来,事情发生了变化。 2022年3月,美联储开始上调联邦基金利率,推高债券收益率和抵押贷款利率。 政策的变化实际上刺激了需求,因为购房者和卖家在感受到更高抵押贷款利率的全面影响之前就急于进行交易。 这一点,再加上正常的季节性,让派对得以继续,价格继续上涨几个月。
下半场
最终,飙升的抵押贷款利率的影响开始显现。 已经面临超高房价,更高的抵押贷款利率使许多购房者退出市场,需求下降。 当需求下降时,库存往往会上升,这正是发生的事情。
随着库存上升,过去几年醉心于权力的卖家开始失去影响力。 慢慢地,买家开始有了更多选择,市场恢复了一点平衡,从而压低了价格。
自 6 月以来的部分下降是季节性的,但截至 2022 年 12 月,价格较 5 月的峰值下降了近 10%,典型的季节性下降为 5%-7%。 2022 年夏季高峰的下降幅度更大。
值得注意的是,虽然价格在下降,但并不是自由落体。 价格同比保持上涨,库存开始减少。 抵押贷款利率从 10 月到 12 月有所下降,并且有迹象表明下降幅度正在减弱。 在这一点上,我们仍处于修正中,但不是崩溃。
2023 年会发生什么?
我们会看到我们现在所处的下降趋势的延续吗? 事情会变得更糟吗? 还是市场会反转?
对我来说,这又将是一个两半的故事。 我相信在 2023 年上半年,我们将看到我们现在所处市场的延续:卖家不想卖,买家也不想买。 当然,交易仍在进行中,但我预计销量仍将远低于过去 7-10 年的水平。 尽管通胀正在放缓,但经济仍存在太多不确定性,市场无法完全稳定下来。
希望在 2023 年上半年,我们将看到通货膨胀率下降,并更清楚地了解全球经济正在发生的事情。 但对住房数量和房价真正重要的是一件事:负担能力。 如果住房像现在一样难以负担,销量和升值将保持低位。 如果负担能力恢复,我预计房地产市场将稳定下来,甚至可能在 2023 年下半年出现温和复苏。
这听起来过于简单,但在当前的市场条件下,住房实在太难以承受了。 一些估计表明,住房是 40 多年来最负担不起的。 在这种情况发生变化之前,住房调整将继续存在。 住房短缺和人口需求并没有消失。 一旦负担能力提高,我认为房地产市场活动就会恢复。
负担能力会提高吗?
负担能力由三个因素组成:
- 实际工资
- 房价
- 按揭利率
如果工资上涨或房价和/或抵押贷款利率下降,负担能力就会提高。 让我们快速看一下这些事情是否会发生。
实际工资
根据劳工统计局, 实际(经通胀调整后)工资同比下降约 2%,但自 9 月以来已上涨约 0.5%。 名义(不是通货膨胀调整后的工资)实际上上涨了很多,但通货膨胀率太高并抹去了所有这些收益。
实际收入 | 2021 年 11 月 | 2022 年 9 月 | 2022 年 10 月 | 2022 年 11 月 |
---|---|---|---|---|
实际平均时薪 | $11.21 | 10.95 美元 | 10.95 美元 | 11.00 美元 |
实际平均每周收入 | 390.20 美元 | 377.71 美元 | 377.80 美元 | 378.42 美元 |
虽然实际工资略有上涨是一个积极的迹象,但幅度非常小。 随着通胀放缓,实际工资可能会上涨——但我发现这不太可能以有意义的方式发生。 对我来说,对经济放缓的担忧将减缓工资增长和通胀的步伐。 因此,实际工资不会有任何实际进展。
房价
房价可能会提高的一个领域是房价。 住宅房地产价格可能会在全国范围内出现同比下降,从而使房屋更容易负担。 为了真正提高负担能力,我们可能必须看到价格下降超过 10%,但目前还不清楚这是否会发生。 价格是否会下降,下降多少,这在很大程度上取决于抵押贷款利率。
按揭利率
抵押贷款利率可能令人困惑,尤其是最近。 美联储继续提高联邦基金利率,并表示他们打算一直这样做到 2023 年。然而,抵押贷款利率正在下降。 这里发生了什么?
抵押贷款利率与联邦基金利率没有直接关系。 相反,它与 10 年期国债的收益率密切相关。 因此,在某种程度上,抵押贷款利率受债券投资者的影响大于受美联储的影响(尽管债券投资者受美联储的影响很大。这很令人困惑,我知道)。
过去几周,债券收益率下降有两个原因。 首先,通胀放缓的速度快于预期,这往往会导致债券价格上涨,从而导致债券收益率下降。
其次,人们担心全球经济衰退。 这些担忧往往会促使全球投资者寻求安全 美国国债,这会推高债券价格并降低债券收益率。 当债券收益率下降时,抵押贷款利率也往往会下降,这正是我们所看到的。 因此,抵押贷款利率 明年可能会下降 年终增长率介于 5.5% 和 6.5% 之间,低于 2022 年 10 月的最近峰值 7.23%。
结论
如果我关于 2023 年住房市场取决于负担能力的前提是正确的,那么 2023 年下半年将有两个可能的结果。
首先,抵押贷款利率下降以及价格适度下降(不到 10%),共同提高 2023 年下半年的负担能力。这可能会导致房地产市场在 2024 年第一季度触底,我们将开始看到2024 年初市场再次增长。
另一种选择是负担能力在 2023 年不会改善,这可能是由于持续高通胀和抵押贷款利率。 如果发生这种情况,2023 年下半年将与 2023 年上半年类似,我们可能会进行更长时间的调整。 在这种情况下,我们可能会看到未来两年房价下跌 10-20%,直到 2024 年底/2025 年初才会看到市场触底。
鉴于经济的不确定性,很难知道会发生什么。 在撰写本文时,鉴于近期通胀和债券收益率的趋势,我认为第一种情况更有可能发生。 但在这一点上,这两种选择都是合理的。 不幸的是,接下来的十二个月充其量是多云的。
你认为 2023 年会发生什么? 请在下面的评论中告诉我。
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