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在积累财富的同时,不乏投资机会。 股票、债券、共同基金、ETF、贵金属等都发挥着作用。 然而,世界上许多巨额财富都是基于房地产投资。 让我们来看看为什么房地产是一项不错的投资,以及如何积累大量财富。
房地产是一项良好投资的原因
现金流、被动收入、税收减免——这样的例子不胜枚举。 以下是房地产是一项良好投资的一些原因:
有稳定的现金流
作为房地产投资者,如果您的投资房产有租户,您就可以产生稳定的现金流。 通过从总租金中扣除抵押贷款付款、财产税、保险和维护费用来计算您的现金流量。
可以获得丰厚的回报
房地产的长期投资可以带来丰厚的回报。 随着时间的推移,稳定的升值意味着您可以出售该房产以获得可观的利润。 当然,不能保证单个房产会产生丰厚的回报,但请记住房地产的口头禅:位置,位置,位置。
长期安全是一种资产
房地产的长期安全性使其成为一项巨大的投资。 您不仅仅是在等待您的房地产投资升值。 相反,您出租房产并每月赚钱。
有很大的税收优惠
房地产是一项良好投资的主要原因之一是其税收优势。 根据美国国税局的规定,各种房地产费用均可扣除,包括:
- 抵押贷款利息
- 财产税
- 营业费用
- 维修
- 折旧
多元化意味着安全
房地产是多元化投资组合的重要组成部分。 当经济衰退期间股市暴跌时,您的房地产投资组合可能会保持相对强劲。 投资房地产时,请考虑将投资组合多元化到不同的房地产类型,以便在困难时期获得进一步的安全保障。 除了单户住宅房地产外,商业地产、公寓楼和其他创收地产也有机会。
可靠的被动收入来源
投资房地产可以创造可靠的被动收入来源。 如果您使用物业经理的服务,那么您每天几乎不需要做任何事情。 相反,您可以从租户的每月租金支票中享受被动收入。
您有能力利用资金
租赁房产投资者通常不会为房产支付现金。 相反,他们利用房地产杠杆,从银行或抵押贷款机构借入大部分资金。
许多投资者通过在其主要住所申请房屋净值信贷额度(HELOC)来购买他们的第一笔投资房产。 大多数贷方允许房主借最多其房屋价值 80% 的贷款。
有抵御通货膨胀的保护
房地产投资可以提供一定程度的抵御通货膨胀的保护。 通货膨胀提高了商品价格,但也提高了工资。 由于工资增长与租金价格挂钩,因此一旦当前租约到期,您可以增加出租房产的租金。
您有机会建立资本
拥有房地产是积累资本的一项重要投资。 当您出售增值的房产时,现金就是您建立的资本。 在房地产中积累资本的关键是选择可能升值的房产并等待时机,直到它们充分升值。 这是建立长期财富的关键。
满足感和控制权都在你手中
您想成为自己的老板并更好地掌控自己的命运吗? 这是房地产投资的一个有吸引力的组成部分,尽管这种实现伴随着更大的责任。 作为房东,您在社区中也发挥着至关重要的作用。
房地产投资的风险
一般来说,随着时间的推移,房地产是一项不错的投资。 不过,这里面有风险,有可能会赔钱。 通过了解这些风险,您可以采取措施避免它们。
存在一定的市场风险
您期望从您的投资房产中获得租金收入。 该收入还用于支付您的抵押贷款和其他财产费用。 如果您长期空缺,会发生什么? 租户违反合同可能会让你陷入困境。 您是否准备好几个月或更长时间无法从住宅单元获得租金收入?
请记住,除房地产投资信托外,投资性房地产均缺乏流动性。 如果你需要快速获得现金,那就是一个问题。
财产风险
投资房产需要维护和保养,这些都是相当大的开支。 您必须为普通和重大维修做好预算,例如屋顶更换、暖通空调维修或管道问题。 财产还容易遭受火灾、洪水和自然灾害的影响。 确保您有足够的保险,以防发生此类灾难。
管理风险
作为房东,您最不希望看到的就是租户不支付租金或造成问题。 通过仔细筛选出租物业的潜在租户,减轻一些管理风险。 这包括进行背景调查、获取他们的信用报告和租赁历史。
利率问题
房地产投资与利率有着千丝万缕的联系。 这些利率会影响房屋价值,较低的利率会带来更高的需求,而利率上升会抑制买家的热情。 对于房地产投资者来说,较高的利率不可避免地是一个问题,但这并不一定意味着您应该避免在高利率环境下购买房产。
例如,在利率上升时考虑可调整利率抵押贷款,以便您可以在利率到位期间支付较低的每月付款。 另一种选择是选择长期、只还利息的抵押贷款。 后者仅在利率下降时您可以以较低利率再融资的情况下才有效。 尽管与近年来相比,现在的利率较高,但仍处于历史低位。 做好准备,在不久的将来它们将保持在相对较高的水平。
如果可能的话,利用现金购买降低利率。
潜在的衰退风险
经济周期有起有落,衰退是后者的一部分。 2008年的经济大衰退无疑对房地产产生了巨大的负面影响。 尽管如此,房地产市场和房价最终还是大幅回升。 对于房地产投资,您需要着眼长远。
房价仍然居高不下
单户住宅的房价处于历史高位。 这里的风险是,您可能会在市场顶部购买收入房产,并等待很长时间才能大幅升值。 当然,当房价处于历史高位时,能够购买的潜在房主就会减少。 这使得租金需求更高。
如何降低房地产风险并克服挑战
经验丰富的房地产投资者知道如何降低风险。 以下是一些关于预防房地产投资中出现的一些问题的提示:
进行彻底的研究
当涉及房地产投资时,进行尽职调查势在必行。 您必须了解您的成本并计算数字以确保投资有意义。
如果该房产已有租户,请熟悉租赁条款、租赁期限和租金清单。 验证所有租赁信息是否准确。 例如,您可能会发现租户获得某些商品的折扣,这意味着支付的租金低于预期。
从业主或物业经理处获取建筑物的支出历史记录,以便您可以与类似的房产进行比较并确定您的现金流。
在购买房产之前,请对其进行专业检查。 访问市政府的建筑部门并检查该房产的施工许可证。 房产描述与房产实际情况是否相符? 如果一栋房子有两间浴室,但只列出一间,那就是一个危险信号。 业主可能在未经许可的情况下添加了第二间浴室。 该镇可能要求拆除非法工作。
使您的房地产投资组合多样化
投资时,避免把所有鸡蛋放在一个篮子里总是明智的。 这就是多元化的用武之地。将资金投入不同的资产类别可以保护您免受房地产投资的一些风险。
例如,如果您的房地产投资组合仅包含住宅物业,请考虑投资商业地产或工业用地以实现多元化。 实现房地产投资组合多元化的最简单方法之一是通过房地产投资信托基金或房地产投资信托基金。
聘请合格的物业经理
聘请合格的物业经理来监督您的房地产投资的重要性怎么估计都不为过。 如果您是一个在当地拥有一两处出租房产的得力人士,那么您很可能可以处理大多数物业管理任务。 将您的投资房产扩展到您所在地理区域之外或购买大量多户单元; DIY 方法很少可行。
随时了解当地市场
房地产市场并不是一成不变的。 变化是一个常数。 为了投资目的,您想了解城镇的好和不太好的地区,但也要在适合升级的不太好的地区寻找机会。
关注当地媒体,了解影响房地产市场的当前状况。 这可能涉及地区就业市场的健康状况、分区变化、财产税和环境问题。 跟踪当地犯罪率和影响财产价值的其他问题。
全国房地产经纪人协会制作本地市场报告以帮助您了解数据。 有关取消抵押品赎回权、房屋库存、价格和销售的最新信息对于投资物业和管理来说是必要的。
房地产如何对冲通胀?
作为一种资产类别,房地产往往会随着通货膨胀而上涨。 从历史上看,房地产已被证明是一种很好的通胀对冲工具。 除了提高租金的能力之外,投资者还可以从长期固定利率抵押贷款中受益。 您的租金收入正在增加,您的房产的价值应该随着时间的推移而增加,但您每月的抵押贷款付款却没有增加。
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