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关于经济的噩梦是否仍然让您彻夜难眠? 好吧,最近的消息好坏参半。 有报道说明年价格不会下跌太多,甚至可能上涨,还有灾难的报道。 谁是对的? 谁错了?
不过,我所知道的是,房地产领域有一枚定时炸弹。 这不是房价或更高的利率。
它扼杀了信贷市场。
定时炸弹
信贷市场不像其他经济指标那样受到广泛关注和讨论。 我们通常会看:
- 失业
- 利率
- 华尔街
- 房屋开工
- 现有房屋销售和价格
但信贷周期的影响往往比这些受到广泛关注和研究的指标更大。
信贷周期
信贷市场极不稳定。 它们可能有一天敞开着,第二天就关上了。
当信贷市场放缓时,它对住宅和商业房地产投资的影响可能超过对食品和汽油等必需品的影响。
信用周期受心理学的显着影响。 这是这些周期以及华尔街等其他周期如此不稳定和不可预测的原因之一。 这其中涉及人为因素,任何投资者,无论多么老练,都不可能准确预测信贷周期的未来,从而预测房地产市场或总体未来。
沃伦·巴菲特、查理·芒格、霍华德·马克斯等我认为是专家的人对此的看法非常明确。
信贷周期的影响
必须有足够的资金用于到期债务的再融资。 与通常有 30 年期限的住宅抵押贷款不同,商业融资在短时间内成熟。 尤其是商业房地产债务,其期限通常为三年、五年、七年、十年或长达 12 年。
当然,有很多几年前发起的房地产贷款需要在未来几个月和几年内进行再融资。 可以想象,这对这些运营商及其投资者来说可能是毁灭性的。
除非收入在过去几年显着增加,否则我们很可能会看到大量违约。 房地产止赎。 痛苦与苦难。
然而,对于处于有利位置的投资者来说,这是潜在的机会。
我真的希望这不会发生在任何人身上。 但在我几十年的商业生涯中,我看到它一次又一次地发生。
银行和其他金融机构是资本需求严重不匹配的场所。 银行有大量活期存款,可以每天兑现。 但他们把这笔钱(甚至更多)借给了期限较长的借款人,有时长达 30 年。
这可能会导致金融机构在放贷时保持谨慎,即使经济看起来总体健康。 我相信这正在发生。 许多贷款中增加的风险溢价就是一些证据。 现在大量贷款的节流就是更多的证据。
信贷市场发出大量信号,可能造成毁灭性的心理影响。 这是一个恶性循环。 信贷市场受到经济新闻的惊吓并开始放缓。 这种节流导致投资领域出现更多问题,包括房地产和华尔街。 这些问题导致进一步紧缩,而且……你明白了。
信贷周期概述
我经常推荐我最喜欢的书之一 橡树资本投资 创始人霍华德马克斯。 它被称为 掌握市场周期:获得对你有利的机会. 它于 2018 年出版,作为他早期精彩著作的后续, 最重要的事情.
马克斯说,信贷市场在经济中发挥的作用比大多数人想象的要大。 让我们看看信贷周期中两个极端的迹象。
慷慨的信贷市场
在过去十年左右的时间里,我们看到了慷慨的信贷市场。 许多新的房地产投资者只经历过慷慨的信贷市场。 美好时光! 掀起所有船只的涨潮! 幸福、快乐和爱无处不在! 钱流如河!
根据马克斯的说法,一个慷慨的信贷市场是这样的:
- 害怕错失盈利机会?
- 减少风险规避和怀疑?
- 减少尽职调查?
- 太多的钱追逐太少的交易?
- 是否愿意大量购买资产?
- 是否愿意购买质量下降的资产?
- 随着贷款人争夺债务而放宽贷款契约?
- 高资产价格、低预期回报、高风险和微不足道的风险溢价 ?
- 一种“事情会永远变得更好!”的感觉
具有讽刺意味的是,最糟糕的交易是在最好的时候完成的! 这就是我们在过去 12 年左右所看到的。
但不要忘记沃伦·巴菲特 (Warren Buffett) 令人难忘的预言:“只有当潮水退去,你才会发现谁在裸泳。”
如果您一直在裸泳,现在是穿上衣服的好时机,如果还不算太晚的话。 可悲的是,我担心对许多财团和商业房地产投资者来说为时已晚。 也许还有一些住宅投资者。
另一个极端:紧张、谨慎的信贷市场
看来我们正在进入并且已经进入紧张、谨慎的信贷市场。 这是一个害怕失去的时代,而对我们在过去十年中看到的惊人收益的渴望退居二线。 人们突然又想起了对亏损的恐惧胜过对投机收益的渴望。
正如它应该! 请记住,如果您的投资获得 50% 的收益,那是个好消息。 但是,如果您损失了 50%,则您必须将资金加倍才能回到起点。 这通常涉及投机、更多的冒险行为和其他可能使您陷入破产法庭的不良做法。
以下是马克斯先生对谨慎、紧张的信贷市场的简要描述:
- 害怕赔钱?
- 风险厌恶和怀疑情绪加剧?
- 不愿放贷和投资而不顾功绩?
- 到处都缺资金?
- 经济收缩和债务再融资困难?
- 违约、破产和重组 ?
- 限制性贷款契约?
- 低资产价格、高潜在回报、低风险和过高的风险溢价 ?
- 一种“事情会永远变得更糟!”的感觉
我们可能会进入这样的时代。 它看起来 就像其中一些事情正在发生一样。
几个小案例研究
你怎么看? 您是否看到商业房地产贷款市场收紧的证据? 我当然知道。 以下是三点证据:
首先,在 10 月份经济学家 Lauren Baker 在 BPCON 2022 上发表演讲后大约一分钟,我问 房地产人电台 主持人,我的朋友罗伯特赫尔姆斯,他对演讲的看法。 他说他同意软着陆当然是可能的,但最近信贷市场的紧缩让他怀疑事情是否会比经济学家的证据可能指出的更快。 他说他已经从与他交谈的人那里听说过。
其次,我在同一天下午登上了 BiggerPockets 商业房地产论坛的舞台。 AJ奥斯本,一位受人尊敬的自助存储开发商/运营商,对这个话题有一些强烈的看法。 他在台上说,至少有两家与他有长期信任关系的银行正在大幅缩减贷款。 这相当于“现在不发放商业贷款”。 他告诉听众,这种对商业信贷可用性的限制可能是削弱经济中其他一切的定时炸弹。
第三,我最近参加了由 吉姆菲佛. 那是一次很棒的会议,我在那里看到了你们中的一些人。 LBX 的 Rob Levy 是一位出色的投资户外购物中心的辛迪加。 他报告说,目前零售空间的贷款大幅减少。 LBX 拥有长期成功的记录,仍然可以获得融资。 但是,他表示,他目前仍然看到商业贷款显着放缓。
需要明确的是,其中很多更适用于私人银行、CMBS 贷款等。 负责住宅贷款(移动房屋公园、公寓和住宅)的房利美和房地美将继续通过经济中发生的任何情况提供贷款。 因此,如果你正在投资这些类型的资产,我知道你们中的大多数人都是,你应该仍然能够获得债务。
那你还好吗? 你应该松一口气吗?
也许不吧。
如果经济确实陷入混乱(我没有预测到),它仍可能对定价、房屋销售和所有类型的投资产生重大影响。 如果发生这种情况,一切都会丢失吗?
不! 记住巴菲特先生最著名的一句话:“在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧。”
即将到来的机会可能会找到您在过去几年中无法找到的交易。 经济放缓对我们许多人来说可能意味着巨大的机遇。
霍华德马克斯说,具有讽刺意味的是,虽然最糟糕的交易是在最好的时候做出的,但最好的交易是在最坏的时候完成的! 因此,您可能很快就会遇到从未见过的机会。
什么是很快? 我不知道,但如果大衰退是任何指标,最好的交易可能不会 来年左右。 当然,鉴于危机的严重性,大衰退可能不是最好的选择。 我们只是不知道。 历史不会总是重演,但肯定会在很多时候押韵。
一些可怕的消息
最后一点。 这个 最近的文章 如果您不仔细阅读,惠誉评级听起来有点乐观。 但是看看这段摘录的段落,它为许多商业房地产交易描绘了一幅相当严肃的画面:
“然而,在任何情况下,23% 或 62 亿美元的到期交易量将无法再融资。 NOI 增长平均至少为当前 NOI 的 1.5 倍,或者平均需要将现有债务去杠杆化至少三分之一的新股权注入才能通过再融资门槛。”
至少可以说,我们有点难为情。
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BiggerPockets 的注意事项: 以上为作者观点,不代表BiggerPockets观点。
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