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贷款价值 (LTV) 比率是抵押贷款机构用来评估贷款风险的关键指标。 大多数贷方在处理您的抵押贷款申请时都会使用 LTV 比率、信用评分、债务与收入比率、利率和财产价值。 贷款价值比影响贷方要求的首付金额。
简而言之,您的 LTV 比率越低,您以具有竞争力的价格获得融资批准的机会就越大。
本文是了解 LTV 比率以及它们如何帮助您做出明智的房地产投资的完整指南。 您还将了解如何计算 LTV 比率。 此外,您还将获得有关获得更便宜的融资条款的重要见解。
房地产投资中的 LTV(贷款价值)比率是多少?
贷款价值 LTV 比率是房产的评估价值与您想要借的贷款金额之间的差额。 LTV 比率以百分比表示,可帮助贷方确定您的贷款资格。 该百分比数字用于所有传统贷款、房屋净值贷款、联邦住房管理局贷款和汽车贷款。
LTV 将抵押贷款金额与房屋价值或净值进行比较。 在贷方看来,较高的 LTV 比率意味着您的违约风险更大。 因此,贷方可能会增加抵押贷款成本,例如首付规模和利率。 另一方面,较低的贷款价值比会增加您获得优惠贷款条件的机会。 贷款人更有信心您每月支付抵押贷款。
了解贷款价值比
计算 LTV 比率对于抵押贷款申请流程至关重要。 贷款人用它来确定购买房产、为现有住房贷款再融资或批准房屋净值贷款的条款。 如果您申请接近房产市场价值的贷款,贷款人会认为您面临更大的风险。
放债人利用贷款价值比率来降低违约时损失资金的风险。 例如,在丧失抵押品赎回权的情况下,贷方可能无法以覆盖未偿抵押贷款余额的价格出售房屋。
影响 LTV 比率的三个主要因素如下:
- 财产评估价值
- 首付金额
- 销售价格
什么是好的生命周期价值?
申请抵押贷款或房屋净值贷款时理想的 LTV 比率为 80% 或更低。 因此,您的首付将为购买价格的 20%。 当您拥有良好的 LTV 时,您可以期望贷方为您提供最低的利率。 您还可以避免支付私人抵押贷款保险——在贷款期内可能节省数千美元。
如何计算生命周期价值
通过将贷款金额除以您借款所抵押的资产的价值,可以轻松计算出 LTV 比率。 对于抵押贷款,这意味着将抵押金额除以房产的价值。 要获得百分比数字,请将结果乘以 100。
以下是 LTV 的计算公式:
([Total loan amount] ÷ [property’s appraised value]) x 100 = LTV 比率
例如,假设您计划投资一处评估价值为 230,000 美元的房产,并且您有 60,000 美元的首付款。 因此,抵押贷款总额为$170,000。 这意味着您的 LTV 比率将为 74%。 以下是 LTV 计算:
170,000 美元 ÷ 230,000 美元 = 0.74
0.74 x 100 = 74%
通过计算,您可以发现,通过支付较大的首付,您可以降低借款金额并实现较低的贷款价值比。
重要的是要注意购买价格和评估财产价值之间的差异。 贷款人通常根据他们的评估来评估 LTV。 但是,您的生命周期价值将基于评估价值或购买价格,以最低者为准。
贷款人如何使用 LTV 比率
贷款价值比是贷方在评估抵押贷款申请时使用的一项指标。 其他可能影响贷款资格的因素包括信用评分、DTI、工作经历、房产价值和首付。 然而,由于较高的抵押贷款利率,LTV 比率将极大地影响借贷成本。
虽然理想的 LTV 通常为 80%,但您可以获得更高 LTV 比率的抵押贷款。 然而,您将面临更高的借贷成本。 较高的利率和私人抵押贷款保险是高贷款价值比影响抵押贷款总额的两种方式。
让我们看看这些因素如何影响您必须偿还的金额。
- 需要私人抵押贷款保险(PMI): LTV 比率高于 80% 可能意味着您必须购买私人抵押贷款保险。 根据产品的不同,每年贷款总额可能会增加 0.5% 到 1.0%。 然而,在 LTV 比率低于 80% 之前,通常需要付款。
- 收取更高的利率: LTV 影响抵押贷款利率。 贷款人通常会对贷款价值比较高的初级抵押贷款收取较高的利率。 在某些情况下,这可能比 LTV 较低的借款人高出整整一个百分点。
值得注意的是,如果您必须为抵押贷款购买保险,您可以将结算成本和 PMI 成本添加到您的抵押贷款每月付款中。
根据其他因素,抵押贷款机构可能会使用贷款与价值比率来确定您没有资格使用传统贷款购买房屋。 这些因素可能包括您的信用记录、收入不足或 DTI 比率较高。
贷款人如何评估 LTV 和 DTI 比率
除了 LTV 比率之外,您的债务与收入 (DTI) 比率是贷方在住房贷款申请期间使用的另一个重要因素。 贷款人必须确信您可以每月支付住房贷款。 为此,他们会评估您的前端比率和后端比率。
- 前端比例: 这个数字是您每月总收入中用于住房费用的部分。 其中包括抵押贷款付款、税收、房主保险和其他与住房相关的费用。
- 后端比例: 这个数字是您的收入用于偿还所有债务的百分比。 这些债务可以包括汽车贷款、信用卡债务以及信用报告中显示的其他债务。
为什么 LTV 比率对房地产投资者很重要
LTV 比率是投资者必须了解的一个重要的房地产指标。 它可以帮助您了解何时以及如何为精明的房地产投资获得负担得起的融资。 然而,它还可以帮助您评估您在市场中的相对地位。 因此,LTV 比率可以帮助您在购买、出售或再融资房产时做出关键决策。
例如,在决定出售或再融资房地产资产时,了解 LTV 非常有用。 较低的 LTV 比率清楚地表明该房产拥有大量资产。 因此,您可能希望将部分股权重新投资到新的投资中。 这意味着您可以支付更高的首付,从而降低下一笔贷款的 LTV 比率。
什么是组合贷款价值比 (CLTV)?
综合贷款价值 (CLTV) 比率考虑了第二抵押贷款,例如房屋净值信贷额度 (HELOC)、房屋净值贷款和其他留置权。 因此,如果您申请第二笔贷款,您必须计算合并的贷款价值比率。
LTV 和 CLTV 取决于房屋净值与您想要借贷的总额之比。
要计算综合 LTV 比率,您可以将房屋的当前贷款余额添加到您想要借款的金额。 然后将金额除以房屋的评估价值。 然后,将结果乘以 100,即可得出 CLTV 比率。
如何降低 LTV
降低贷款价值比 (LTV) 有两种主要方法。 首先,减少必须借贷的金额。 其次,寻找评估价值较低的房产或以较低的价格购买房屋。 这样,您就可以锁定较低的每月付款。
支付更大的首付
降低 LTV 比率的最佳方法是存钱以支付更高的首付——理想情况下,至少 20%。 这样,您就可以减少 LTV,因为您借的钱减少了。 理想情况下,借款金额最好不超过房屋评估价值的 80%。
寻找更便宜的房产
您可以通过寻找更实惠的房产来降低 LTV。 由于您的借贷量减少,只要您仍能支付 20% 的首付,您的 LTV 就会相应降低。 您可以通过降低借款金额并协商更好的销售价格来实现最佳的借款成本。
不同抵押类型的贷款价值规则
尽管 80% 可能是申请传统贷款时的标准贷款价值 (LTV) 比率,但具体要求取决于抵押贷款计划。 以下是按贷款类型划分的贷款要求。
传统抵押贷款
典型的抵押贷款要求 LTV 比率至少为 80%。 最好的抵押贷款机构可能对更高比率的抵押贷款有额外的要求。
抵押贷款再融资
贷款再融资时要获得最佳抵押贷款利率,LTV 比率至少为 80%。 因此,如果您根据房屋净值为抵押贷款再融资或拥有多项贷款,则必须计算合并的贷款价值比率。
联邦住房管理局贷款
联邦住房管理局支持的住房贷款的要求不太严格。 购房者通常可以获得高 LTV 比率(有时高达 96.5%)的 FHA 贷款。 然而,无论首付金额多少,都必须为 FHA 贷款购买抵押贷款保险。
退伍军人管理局贷款
政府支持的抵押贷款(例如 VA 贷款)不需要任何预付款。 如果购房者满足要求,他们就有资格获得100%的抵押贷款。 除了 VA 评估费外,他们还必须支付此类贷款的额外费用,例如结账费用。
美国农业部贷款
美国农业部贷款计划允许农村地区的买家无需支付首付即可获得住房贷款。 因此,LTV比率可以高达100%。
房利美和房地美贷款
房地美 (Freddie Mac) 和房利美 (Fannie Mae) 等政府支持的抵押贷款允许潜在房主获得 LTV 率为 97% 的抵押贷款。 然而,这些贷款需要抵押贷款保险,直到 LTV 比率降至 80% 或以下。 此外,购房者必须满足信用评级要求。
LTV 比率——结论
贷款价值(LTV)比率是房地产投资的一个重要指标。 该数字衡量的是您想要购买的房屋的评估市场价值与您需要借贷的金额的比较。 LTV 比率可帮助贷方评估您的借贷风险。
尽可能降低贷款价值比通常会降低抵押贷款成本。 百分比数字为 80%,贷方可以提供更好的利率,免除抵押贷款保险的需要,并为您提供更好的借贷交易。
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BiggerPockets 的注释: 这些是作者所写的观点,并不一定代表BiggerPockets的观点。
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