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尽管每年填写国税局税表并不有趣,但它是房地产投资的必要组成部分。 值得庆幸的是,出租房产的税表并不复杂。 如果您作为合伙企业或 S 公司的成员进行投资,您将需要在 8825 表格上报告您的收入。
确保正确填写 8825 表格至关重要。 准确的财务报告是必需的,可以帮助您确定您是否有资格获得某些税收减免。
什么是 8825 表格?
IRS 表 8825 是一种特殊税表,专门用于报告合伙企业或 S 公司的租金收入和费用。 该表格允许您记录八个不同财产的财务信息。 如果您拥有超过八处房产,则可以在第二份 8825 表格中报告其他房产。
8825 表格不适用于独资经营者或单一成员有限责任公司。 如果您以独资经营者或单一成员有限责任公司的身份进行申报,您将在附表 E(表格 1040)上记录您的租赁房地产活动,该表格用于报告补充租赁房地产收入和支出。
谁使用 8825 表格?
8825 表格报告美国合伙企业或 S 公司的租金收入。 假设您的 S 公司拥有两栋公寓楼、一个自助仓储设施和三栋单户出租屋。 在这种情况下,您需要在表格中包含每项财产的收入和支出。
如果您报告合伙收入,则应将表格 8825 附在表格 1065(美国合伙收入申报表)之后。 如果您报告 S 公司收入,表格 8825 应附在表格 1120S(S 公司的美国所得税申报表)之后。
需要指出的是,如果您的合伙企业是有限责任公司,则可以使用 8825 表格,但不必适用于所有有限责任公司。 例如,单一成员有限责任公司将使用附表 E(表格 1040)。
8825 表格包含哪些类型的费用?
国税局仅对房地产租赁活动的净收入征税。 净利润只是指总收入减去费用。 为了得出应税净收入,8825 表包含用于输入某些费用的行,其中包括:
- 广告
- 汽车和旅行
- 清洁和保养
- 佣金
- 保险
- 法律和其他专业费用
- 兴趣
- 维修
- 税收
- 公用事业
- 工资和薪金
- 折旧
- 其他
如果您不确定特定的运营费用是否符合条件,请查看国税局网站。 您还可以咨询注册会计师等税务专业人士来澄清问题。
如何填写 8825 表格?
虽然 IRS 表格 8825 乍一看可能有些吓人,但它并不复杂。 该形式具有逻辑性且易于遵循。 每行所需的信息都有明确的标签,下载表格时会包含说明。
- 输入您的姓名和雇主识别号 (EIN)。 确保您在提交的所有纳税申报表中包含此信息非常重要。 如果表格丢失或放错地方,这将有助于防止错误或延误。
- 列出您拥有的每项财产的实际地址。 您还必须包括房产类型(多户型、单户型、短期租赁等)。 您还需要注明该房产的租赁天数以及用于个人使用的天数(如果有)。
- 输入每项财产的总收入。 确保将正确的收入与正确的财产相匹配。 例如,您在 A 列中列出的收入必须与您在 A 行中列出的财产相匹配。
- 输入每项财产的所有费用。 如果您有任何未列出的费用,您可以将其包含在标有“其他”的部分中。 将每处房产的所有费用相加即可确定总额。 然后,您从每项财产的总收入中减去总费用,以确定收入或损失。
- 添加总租金收入(第 2 行,AH 列)和总租金支出(第 16 行,AH 列)。
- 输入出售出租房地产的净收益或损失。 此信息可在 4797 表格第二部分第 17 行中找到。
- 输入来自合伙企业、遗产或信托(其中 S 公司或合伙企业是受益人或合伙人)的任何租赁房地产活动的净收入或损失。 该信息取自附表 K-1。
- 输入上一步中的合伙企业、遗产或信托的名称和 EIN。
- 确定您的净租赁房地产收入或损失。 这是通过添加步骤 5-7 中的所有内容来完成的。 然后,您将在 1065 表格(对于合伙企业)或 1120S 表格(对于 S 公司)中输入金额。
实际示例是什么样的?
了解如何填写 8825 表格的最佳方式是通过实际示例。 假设您是一家房地产合伙企业,拥有以下房产:
- 一套多户住宅
- 三栋单户住宅
- 两个自助仓储设施
由于您是合伙企业,并且您的房地产租赁活动并非来自独资经营者或单一成员有限责任公司,因此您必须填写 8825 表格来报告您的房地产租赁收入。
在表格 8825 上填写姓名和 EIN 号码后,您将在 AH 行中输入每个房产的实际地址以及用作出租的天数。 请务必单独列出每个单户住宅和自助存储设施。
然后,您将在 AH 栏中输入每项房产的总租金收入和支出,以获得您的净收益或净损失。 接下来,在第 20a 行输入附表 K-1 中的收入或损失。 输入每个合作伙伴的姓名和 EIN,然后合并第 18a-20a 行。 然后,您将结果输入到 1065 表格(对于合伙企业)或 1120S 表格(对于 S 公司)中。
这里的所有都是它的。 尽管许多税表都因困难且耗时而闻名,但 8825 表格却简单易行。
如何在 8825 表格上列出有限责任公司?
许多房地产投资合伙企业成立有限责任公司(LLC),以在被起诉时保护其个人资产。 如果有人在租赁单位滑倒,如果诉讼成功,业主的银行账户、房屋和其他个人资产将受到保护。 有限责任公司可以是单一成员(一名所有者)或多成员。
由于 8825 表格仅适用于合伙企业或 S 型公司,因此出于税务目的,您只需在表格上列出属于合伙企业或 S 型公司的 LLC。 如果您拥有单一成员有限责任公司,租金收入将在附表 E(表格 1040)中报告。
8825 表格与附表 E 相同吗?
表 8825 和附表 E(表 1040)在用于报告租赁房地产收入方面类似。 然而,它们是两种独立且不同的形式。
两种表格之间的主要区别在于,如果您代表合伙企业或小型公司进行申报,则使用 8825 表格。 另一方面,附表 E 用于报告个人所有者的收入。 附表 E 还用于报告其他形式的补充收入。
在附表 E 上报告租赁房地产收入和支出的流程与表格 8825 类似。您必须包括每处房产的实际地址及其类型以及用作出租的天数。 然后,您将输入您的总租金收入并逐项列出您的费用,以确定每项房产的损益。
什么是附表 K-1?
附表 K-1 是您需要填写的表格,以获得 8825 表格中包含的重要信息。该表格确定来自合伙企业、遗产和信托的租赁房地产活动的净收入或损失。 附表 K-1 不报告全部收入或损失,而是确定每个合伙人的份额。
假设一家合伙企业有四名成员,年收入为 200,000 美元。 每个合作伙伴将填写附表 K-1,报告 50,000 美元的个人收入(假设利润平均分配)。 然后,该金额将转入 8825 表格的第 20a 行。
底线
如果您是独资经营者或单一成员有限责任公司,则不必担心表格 8825。但是,如果您的房地产租赁活动是合伙企业的一部分,或者您的企业出于税务目的是 S 公司,则您在提交所得税时必须包含该表格。
值得庆幸的是,8825 表格并不复杂或难以理解。 只需几分钟即可填写完毕,这样您就可以完成纳税并继续做您最擅长的事情 – 完成更多交易并扩大您的投资组合。
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BiggerPockets 的注释: 这些是作者所写的观点,并不一定代表BiggerPockets的观点。
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