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如果您正在考虑以住宅房地产投资者的身份试水,那么四联体可能是一个不错的起点。 对于首次购房者来说,这也是一项合理的投资,因为您可以住在四联体单元中的一个,然后租用其他单元——您的房客支付抵押贷款。 如果您只希望将其作为投资物业,那不是问题,尽管它可能会限制一些有吸引力的融资选择。
什么是 Fourplex?
fourplex 是一个多户住宅,在一个屋檐下有四个独立的单元。 您可能还会听到它被称为四重奏。 每个单元都有自己的入口。 一些四联体包括一个公共建筑入口,每个单元都有单独的内部入口。 这些单元要么并排放置,要么堆叠在一起。
从街道上看,一个公共入口的四合院可能类似于一个大型的单户住宅。
Fourplex 投资专家
投资四联体的理由有很多。 以下是一些最好的:
额外的现金流潜力
如果您正在寻找现金流,四联体比两到三个单元的房产更划算。 每个单位代表一个收入流。
有利的融资
Quintplex 不是大多数房地产投资者使用的术语。 这是因为一旦多户住宅超过四个单元,它就会被视为商业地产,而不是住宅地产。 这使得四联体的融资更加有利,因为您可以获得住宅抵押贷款,而不是五个或更多单元所需的商业贷款。
多门一次按揭
购买多套单户住宅作为投资,您可能会为每套房产支付单独的抵押贷款。 如果你住在你的四联体中,你只有一张抵押贷款和财产税账单。 文书工作和记录保存更简单。
规模经济
因为你有四个单位,你会因为规模经济而支付更少的费用。 保险、草坪护理和除雪都是如此。
税收优惠
与购买四个单独的出租物业相比,您在四联式公寓中支付的物业税更低。 您可能会获得其他税收减免,例如房地产折旧和投资税减免。
租户流失影响较小
当租户离开时,如果房产一直空置,您就会蒙受损失。 但是,如果您是复式业主并出租了一个单元,如果租户离开,您将失去所有租金收入。 当一个租户离开四联体时,您仍然有两到三个单元的租金,这取决于您是否是现场业主。
Fourplex 投资缺点
尽管有所有优点,但仍有一些原因表明四联式公寓并不适合每个新投资者。 在投资四联体之前,请考虑您是否可以处理以下问题。
管理职责
投资者自己管理一两个其他单位是一回事。 妥善管理的四联体需要花费更多的时间和精力。 如果您不住在其中一个单元中,您将与至少三个甚至四个独立的租户打交道。 这种可管理性是四层楼的需求远低于双层或三层楼的原因之一。 当然,管理一个四联体仍然比照顾四个独立的单户住宅更容易。 许多投资者聘请物业管理公司来监督他们的四层楼。
更难卖
由于与复式物业相比,四联式物业的需求较少,因此四联式业主通常更难在时机成熟时出售。
更少的隐私
如果将其中一个单元用作您的住所,请期待租户在出现问题时敲门。 当您是现场四人房房东时,隐私会更少。 从好的方面来说,当需要维修或发生紧急情况时,您就在那里,而不必去出租。 当您享有更少的隐私时,您将受益于更大的便利。
高租户流动率
四联式住宅的租户流动率往往高于单户住宅。 对于租户来说,四层楼往往是起步生活空间。 许多四层楼的租户等到单户住宅市场变得更有吸引力,或者存下足够多的首付才搬家。
如何找到 Fourplex
与当地房地产经纪人合作或使用 MLS 查找可用的四联体。 BiggerPockets agent finder 可以为您匹配专门从事多户房产交易的投资者友好型代理。
如果您所针对的当地住房市场没有合适的四联体居住单元库存,请联系该地区四联体的业主,询问他们是否正在考虑出售。 通过访问市税务评估员或县记录员的网站找到所有者。 来自评估员的信息将包括当前的财产税。
为您的 Fourplex 融资
在融资方面,四联体有几个优势。 四联楼不符合商业贷款的五个单元要求,因此您可以为此投资获得具有 30 年固定利率抵押贷款的传统住宅贷款。
无论当前的利率环境如何,住宅抵押贷款的利率都低于商业贷款。
联邦住房管理局贷款
使用联邦住房管理局 (FHA) 贷款时,融资更为有利。 FHA 贷款的最低首付款仅为购买价格的 3.5%。 购买者的信用评分可能低于传统抵押贷款,仅为 580。信用评分为 500 的购买者可能有资格支付 10% 的首付。 根据联邦住房管理局的规定,您最多可以购买四个单元的房产。 需要注意的是,您必须住在其中一个单元中。
退伍军人贷款
退伍军人可以通过 VA 贷款以 0% 的首付为四联楼提供资金。 利率也低于传统贷款。 但是,虽然您可以通过 VA 贷款成为四层楼业主,但您必须居住在其中一个单元中。 VA 贷款仅适用于主要住宅,不适用于投资物业。 四联体提供两全其美的体验。
您可以住在 Fourplex 中并仍然产生租金收入吗?
是的,住在您的四人间并从其他单元获得租金收入是投资此类住房的主要原因。 作为现场所有者住在一个单元中,您的租户支付您的抵押贷款。 这种安排是一个很好的家庭黑客。
您是否有家人或朋友正在寻找房子,但又不想与他们分享您的居住空间? fourplex 允许您在不共享厨房、客厅、浴室或个人隐私的情况下向他们出租单元。 在同一个屋檐下,墙壁和单独的入口允许隔离。
给对 Fourplex 感兴趣的投资者的提示
如果您有兴趣将四联体作为您的下一个投资物业,请遵循以下提示以确保您最大化现金流:
- 找个好位置: 与任何房地产投资一样,“地段、地段、地段”的格言占据主导地位。 在就业市场强劲、靠近购物区、娱乐机会和良好的学校系统的安全社区寻找四合院。
- 确定如何处理实用程序: 确定您希望如何处理每个租户的实用程序。 例如,向租户收费的每个单元都有一个单独的水表,这意味着他们可以准确支付欠款。 单独的账单意味着单独的、通常是陡峭的基本费用。 如果你以房东的身份交水费,只有一个基本费用,你可以将用水量除以四。 如果水费显着增加,您可以提高租金。 您还会有租户说他们没有使用更多的水,而其他租户有过错。
- 仔细筛选您的租户: 对每个租户进行仔细的背景调查。 虽然您肯定会与不认识的人这样做,但如果您的一个或多个潜在租户是您的朋友或亲戚,这可能会成为一个微妙的话题。 您可能知道没有犯罪或驱逐历史,但您可能不知道此人是否支付账单。 信用检查报告揭示了他们的信用评分,其中大部分是由及时支付账单决定的。 您不想担心租户是否会支付他们的月租。
Fourplex 适合您吗?
四联楼对您来说是一项好的投资吗? 很大程度上取决于您是住在其中一个单元还是缺席投资者。 对于后者,优秀的物业经理几乎总是必不可少的。
如果您刚刚开始房地产投资,请考虑四联式公寓。 除了为四层买家提供有吸引力的融资选择外,此类购买还提供了物业管理方面的实践经验。 您可能会发现这正是您的拿手好戏,或者您更适合被动投资。 这是一个了解更多关于房地产投资和您自己的机会。
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BiggerPockets 的注意事项: 以上为作者观点,不代表BiggerPockets观点。
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